图：马来西亚是港人旅遊胜地，更是买楼投资的热门地之一

　　有顾问机构连续9年将香港评为全球楼价最难负担地区，楼价中位数与家庭收入中位数相比，要不吃不喝近21年才能买得起楼。买第一套楼已经困难，如果要买第二套物业，在没有高成数按揭情况下，可谓难上加难。不少已上车的业主，即使再储蓄100万至200万元，仍难在香港买第二套物业。所以，只好把目光投向世界各地。不过，海外置业如隔山买牛，买错地区容易“损手”离场。是次邀来专家分析港人最常投资的4个地区：日本、泰国、马来西亚以及新加坡，在当地投资物业注意事项，以及当地楼市未来增长的潜力。\大公报记者 王嘉杰

　　日本东京、泰国曼谷、马来西亚吉隆坡以及新加坡，从香港出发，机程仅在5小时内，除了是港人旅遊胜地外，更是买楼投资的热门地方。过去5年，这4个地方的楼市均录得理想升幅，因此吸引不少港人到当地购买物业。

　　槟城买楼最宜退休自住

　　中原地产项目部中国及海外物业营业董事许大卫表示，到海外置业的买家都是有閒钱，在香港任何人只要买第二个物业，都要支付楼价15%的印花税，因此喜欢买物业投资的港人，也会选择到海外寻找价钱较低，租金回报理想的物业。他指出，以最近中原就马来西亚买楼调查发现，到当地买楼的业主，有58%是用作投资，34%自用以及20%作养老，反映大多数海外买楼的港人是以投资为主要目的。

　　既然是以投资为目的，当然特别关注物业的升值潜力，以及租务回报。许大卫表示，吉隆坡於过去两年租金回报达4厘至5厘，预计今年楼价可录3%至5%的升幅。要捕捉增长，首选绝对是吉隆坡，而且愈近地标双子塔愈好，因为该核心区的供应短缺，同时派往马来西亚工作的外国人，主要集中在吉隆坡，因此有一定租务需求。相反，另一港人旅遊热点槟城，则适合用来退休自住，当地供应充足，租务回报偏低，不适合用於投资。

　　“一带一路”推升大马楼价

　　近年大马政府积极推动“第二家园计劃”，让外国人可以持有长达10年的居留签证，而申请门槛相对容易，为新盘楼价带来支持。对於未来马来西亚的楼市走势，许大卫表示，马来西亚物价低廉，语言多元化，英文、普通话、广东话，甚至福建话也有不少人使用，因此吸引一批想“移居不移民”的港人到当地置业。同时，他看好“一带一路”及“新马高铁（吉隆坡至新加坡）”在当地的商机，相信是吉隆坡楼价向上的动力。

　　新加坡租务需求旺盛

　　至於与马来西亚相连的新加坡，当地政府去年提高额外的买家印花税，令海外人士到当地置业成本上升，压制楼价。许大卫表示，去年新加坡整体楼价上升8%，今年首三季因为“辣招”的推出，升幅只是2%，但预计全年仍有5%增长。他说，新加坡跟香港一样，也推出“辣招”限制海外人买楼，而且又有组屋市场，令外界以为当地私楼市场需求不足。不过，新加坡私楼市场有70%至80%是由本地人买入，只有500万新加坡元（约2880万港元）的私楼，才会是海外人士主导。

　　入场门槛方面，许大卫表示，相对於马来西亚，新加坡的入场门槛较高，因此到当地置业的港人都是中产中较有钱的一群，或是公司老闆。当地吸引港人置业，是由於有华语背景，而且治安良好；同时，新加坡获调查机构评为最适宜亚洲外派员工居住的地方。中原在新加坡提供代租代管服务，如果物业位处当地的1区、9区及10区，一般2至3个月均能租出，租务需求旺盛，是当地楼市重要支持。

　　买日本楼可即刻有租收

　　转到日本，不少港人一年到日本旅遊的次数，可能多过到中上环区。世纪21中华物业董事杨官华表示，相对於马来西亚及泰国，日本以二手为主导，海外人买的物业大部分是连租约买入，买入后即刻有租收，而且日本很少有新楼供应和卖楼花。因此，日后在二手市场出售亦会较容易。

　　杨官华又表示，去年东京中央区楼价升约一成，刺激日本楼未来持续升值有多个原因，包括东京明年举办奥运会、大阪计劃兴建赌城，以及2025年大阪举办世博展，加上日本经济好转，就业率上升，旅客增加，内需亦有改善，令到日本人愿意贷款购买物业。

　　泰国物业方面，杨官华认为，当地是一手市场为主，发展商成为了投资者的竞争对手，买入楼盘后会发现发展商在四周起楼，供应多，加上二手市场不活跃，导致转售难，因此大多不做泰国物业出售。