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财经观察/深圳用地扩权的考量\李灵修

2020-10-18 04:23:39大公报
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  图:深圳将科创作为经济发展的主要驱动力/新华社

  深圳经济特区成立四十年,所取得的成就举世瞩目。又因为将科创作为经济发展的主要驱动力,深圳亦是全国一线城市中对土地财政依赖度最小的城市。但近年来由於住房供给严重不足,深圳房价涨幅惊人,居民购房难度甚至超过香港,并开始侵蚀引以为傲的科技竞争力。

  今年3月正值全国经济遭遇疫情重创之际,却传出深圳疯抢豪宅的报道。招商蛇口旗下的“太子湾.湾玺”项目,单套价格在2900万至5000万元(人民币,下同),3月7日至4月5日期间共开盘三轮,每次均被买家秒杀。二手楼方面,深圳也是一枝独秀,3月均价环比升0.45%,同期北京跌0.44%,上海降0.65%。

  事实上,深圳土地资源本身就很紧张。全市土地面积1997平方公里,常住人口1343.88万人,人口密度达6725/平方公里,不仅远高於北上广,较香港6781/平方公里的水平也相差无几。再加上政府此前有意压缩土地供给,如2015年深圳市制定的《城市建设与土地利用十三五规劃(2016-2020)》,规定全市生态控制线不少於974平方公里,并劃定了270平方公里的“工业用地红线”。这意味着到2020年,深圳约50%的土地不可开发。

  双重挤压之下,过去十年深圳住宅用地成交面积为431.5万平米,不及北京的十分之一,仅为上海的5.8%。至2020年9月,深圳房价均价为7.6万元,比上海5.8万元贵31%,比北京6.4万元贵18.7%。当然从均价水平来看香港仍然领先,但深圳居民的购房难度则远超香港。2018年的统计数据显示,深圳房价收入比34.2,香港为21;香港住房自有率49%,深圳仅23.7%。

  高房价对深圳科创产业的打击也是明显的。2016年华为将部分业务搬迁至东莞松山湖基地,彼时任正非直言深圳地价过高係主要原因。2018年,深圳新增註册企业增长率为-12.3%,全国平均水平为10.3%。而在新生代互联网独角兽企业中,北京有美团、字节跳动,上海有拼多多,杭州有蚂蚁集团,深圳鲜有拿得出手的“新星”。2019年全国互联网40强企业排名,深圳仅有腾讯、迅雷两家企业上榜。

  长远来看,楼价高企必然导致产业空心化、年轻人向上流动空间受阻。也正因此,在本月发布的《深圳建设中国特色社会主义先行示範区综合改革试点实施方案(2020-2025年)》中,特别提到将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委讬深圳市政府批准,为住房土地释放提供政策空间。

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