物管股板块经历上半年的升浪后，近期股价却有回落迹象，行业发展受到一些质疑，反映市场对於物管行业如何进行价值创造以及高估值来源尚存分歧。不过分析相信，物管股拥有业务高透明度的优势，加上高速增长期并未过去，仍有一定的投资价值，只是要小心选择优质股份。\大公报记者 麦云迪

　　艾德证券期货联席董事陈政深认为，过去一年物管股走势不错，但并非特别优秀，如果以过去半年来说，行业平均股价更下跌15%，过去一个月则跌1%，但是物管行业卖点是业务能见度高，现金流稳定，且物管经营基本“唔使跑数”，大部分物管企业都有母公司项目支持，因此对於投资者来说，投资物管股有能见度高、透明度高的优势，可以放心投资，而且从资产配置角度来看，物管股也有其投资价值。

　　业务能见度高 估值锚清晰

　　东方证券分析表示，物管股仍处於高速增长期，截至2019年，行业规模已经超过万亿元（人民币，下同），估计到2030年时，基础物管市场规模将达1.7万亿元，行业总规模超过2.5万亿元，而届时物管行业管理面积更将达到约369亿平米。

　　由於物管行业具有消费属性，东方证券认为，这使得行业前景较容易预估，从一些典型消费公司的估值可以看到，即便是增长不快的情况下，消费公司的估值平均水平亦可达30至40倍。而随着消费品的客户黏性越大，市场定价权越大，消费公司的估值相对就更高。由於物管行业具有消费属性，中长期来看，物管的估值锚是比较清晰的。

　　而随着中国经济发展由粗放式发展转向精细化发展，该行认为，这些轻资产行业也会受到追捧。最后，房地产存量时代到来，物管解决了存量资产保值增值的痛点，都使此一行业具有其巨大的社会价值，是一个可以持续创造价值。

　　关注分拆併购 利投资气氛

　　展望未来，东方证券指出，中国物业管理市场，将会出现平台型巨头。该行指，中国房地产市场将长期维持10万亿元量级的规模。2009至2019年间，中国商品房销售面积从9.5亿平方米，增长到17.2亿平方米，增长了81%，商品房销售额则从4.4万亿元增长到16万亿元，增长了264%。不过随着城镇化率逐渐提升，商品房销售规模下降属必然，但在经济增速和通货膨胀下，料房地产市场依然能够在较长时期内维持10万亿量级的规模。

　　陈政深建议，未来行业发展，除了关注一些大型房企分拆，使行业整体投资气氛好转，成为行业催化剂外，也可以多关注股份併购情况。因为物管行业併购是扩张势力的最好方法，也可以推动行业投资气氛。至於风险方面，内地近期收紧信贷，使融资成本上升，而股市波动，也使股本融资带来一些变数，可能影响行业发展。