图：瑞银梁展嘉列举三个影响本地楼市走势的因素，第一住宅租金上升，第二是按揭利率趋降，第三是失业率有上升迹象。

　　差饷物业估价署数据显示，香港7月私楼售价指数连续第3个月下跌，创近8年新低。本地住宅楼价疲不能兴，瑞银投资银行香港房地产分析师梁展嘉相信，在特区政府扩大人口的政策下，对未来楼市前景并不悲观；加上本地土地供应减半，当库存量低于30个月，楼价有望回稳。然而，失业率恶化是楼市发展的隐忧。相对于住宅市场周期性下滑，本地写字楼及零售物业市场则面临结构性下滑情况。\大公报记者 刘鑛豪

　　本地住宅物业价格年内累跌6%至7%，高于瑞银预期的0至5%跌幅。对于近段时间楼价回落，梁展嘉昨日出席分享会时大派定心丸；他相信，楼市只属于周期性下滑，在特区政府的扩大人口流入政策下，毋须对楼市过分悲观。楼价短线走势方面，虽然今年全年楼价跌幅或超过该行预期，但美国联储局一旦启动减息，楼价跌势有望收窄。

　　梁展嘉列举三个因素影响楼市走势，第一是住宅租金，第二是利率，第三是失业率。租金方面，在楼价回落的情景下，今年本地租金价格累升4%。基于香港人口数量不断增加，租金价格就不用担心。其次是利率，瑞银发现，本地楼市过去与利率有较高关联度；该行估计美联储将会逐步下调联邦利率200点子，而香港银行最快在今年底至2025年初下调最优惠利率（P）。现时租金回报约为3.3%，按揭息率则为4.1厘；而租金回报问题过去导致香港居民置业意欲下降。

　　消费市场呈结构性下跌

　　失业率方面，梁展嘉称，香港失业率处于较低水平，但有上升迹象，这将是遏抑楼价的潜在风险。值得留意的是，本地土地供应减半，只会在库存量低于30个月，楼价会有望回稳。

　　瑞银对本地零售业前景的看法相对审慎。梁展嘉相信，本地零售租务市场出现结构性下滑情况。7月份零售业销货总额按年下跌近12%，本地消费市场疲弱，一方面本地居民减少在港消费，更多在海外及内地消费。另方面内地访港旅客消费态度愈趋保守。他指出，香港餐饮食品价格较内地高出一倍，服务价格亦高于内地。本地零售消费企业面临工资压力较大，令到盈利出现倒退，民生商场较难提高租金。

　　写字楼供应未见顶 租金仍受压

　　此外，瑞银相信写字楼租务市场亦出现结构性下滑。梁展嘉指出，现时中环地区写字楼空置率达到13%，但写字楼供应量要到2025年、2026年才见顶。基于中环租金较新加坡精华区租金高出35%，相信未来租金仍有下跌空间。市场原先预期内地与香港在疫后全面通关后，大量内地企业将会在香港设立办事处，可惜内地企业赴港数量不似预期。

　　被问到本地地产股减少股息派发风险，梁展嘉认为，投资者既要关注公司杠杆比率、经营现金流状况，更须关注大股东持股量。大股东持股量较高的公司，减少派发股息的机会较少。此外，持有写字楼、零售物业较多的公司，减派息压力也较大。