金管局总裁陈德霖昨日出席立法会财委会表示，楼市走势仍有待观察，现时难言是否已转为下行周期，谈放宽逆周期措施是“言之尚早”。他预期当楼价下跌逾10%，部分借用地产商高成数按揭的置业人士或沦为“负资产”，但相信楼价不会有如九十年代般快速下跌，而银行住宅按揭贷款的信贷质素维持良好，未见转差迹象。楼市日后走势则要视乎宏观经济及国际形势，尤其是中美贸易关系会否恶化等因素而定。麦润田（图）

 

本港楼价在连升28个月之后，终於由今年8月开始回落，中原城市领先指数下跌2.6%（截至10月底），差饷物业估价署整体楼价指数下跌1.5%（截至9月底）。楼市交投量亦相应萎缩，在6至9月期间，一手市场与二手市场合计，成交量累计下跌48%。

 

立法会议员林健锋问及，金管局会否因应楼市走势而放宽逆周期措施，例如放宽工商楼宇按揭贷款的限制措施，陈德霖回应说，楼市出现转变“只有几星期数据”，谈是否改变逆周期措施是“言之尚早”，需要更多时间观察楼市是否转入下行周期。他表示，楼价去年10月亦曾下跌约10%，唯其后拗腰回升，故难以一概而论。

 

 

至於判断楼市是否转势的指标，他说“无固定谂法”，当中涉及的考虑因素众多，包括楼价、成交量、市场氛围以至经济基调（包括香港以至全球宏观形势等）。他说，中美元首计划於月底举行峰会，将对市场氛围带来重大影响，假如峰会带出“正面、良好迹象”，将有助缓和市场氛围。不过他重申，一旦中美贸易战恶化，只会带来双输，没有人是赢家，期望双方能尽早达成解决方案，令全球经济重返正常发展轨迹。

 

陈德霖续说，金管局经常审视银行贷款组合的信贷质素，重申反映银行资产质素的特定分类贷款比率最新为0.53%，而住宅按揭贷款的相关比率“更低”，相对过往10至15年的平均水平（2至2.5%）属於“非常低水平”，暂时未见转差迹象；不过，若经济下行、楼市大幅逆转，不良贷款率有机会上升。

 

 

议员叶刘淑仪关注一旦本港经济恶化，“负资产”个案会否重现。陈德霖表示，楼市於九十年代曾大幅下跌，原因包括借款人基本上是借用九成按揭，而且毋须向银行披露所有按揭贷款，但相信现时再出现楼价快速下跌的机会“低好多”。他续说，新批出按揭的供款与入息比率（DSR）现时约为34%，较2009至2010年的40%或以上低7个百分点左右，能提供缓冲。不过，若置业人士向地产商借用高成数按揭，例如85%或90%按揭，当楼价“下跌逾10%就会出现负资产”。

 

金管局副总裁阮国恒补充说，由地产商提供的高成数按揭总量不大，占银行整体按揭总量大约2%至2.5%。虽然高成数按揭不在其监察范围内，金管局仍会透过银行间接收集数据，密切注视发展。

 

金管局数据显示，截至今年6月尾，无按揭的自住居所住户比率为66%、新批出按揭的平均按揭成数（LTV）为47%，而整体家庭存款对负债比率则为319%，反映本港家庭财务状况整体稳健，应付周期逆转的能力较高。