国瑞城是位于北京二环边的大型社区，在入口处的一家房屋中介机构门口，“91平方米盛惠859万元（人民币，下同）”的售楼广告乏人问津，倒是许多人在租房信息板前议论。“这个小区过去两个月，50平方米的公寓大概涨了700到800元，60多平方米房子每个月的租金就上万。”名叫袁金鹏的河南商丘“北漂”说。有研究员认为，目下有想赚快钱的资本想快进快出，必须防范资金借道租赁市场进入住房领域，令楼市风险与其他资本市场的风险交叉感染。

住房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组，日前发布的大数据住房租金指数显示，同2017年12月相比，2018年7月北京租金上涨8.94%，环比上涨2.37%，双双居样本城市涨速之首。另据中国房地产测评中心的报告，北京租赁价格同比上涨已经连续19个月了。

从去年底到现在，北京房屋出租市场迎来两轮上涨。第一波是去年大兴大火政府出台群房租清理政策后，另一波是入夏后，房屋中介纷纷进入抢房模式。中原地产首席分析师张大伟分析称，当下以北京等市场为代表，已经出现了几十万套长租型公寓，局部区域甚至占市场比例高达40%，这种情况下，单套长租公寓的租金比普通租赁租金高30%以上，叠加对普通租赁业主定价的影响，这种出租模式对市场的租金拉动影响加大。

京城推举措稳租赁市场

房租上涨和中介企业哄抬租金抢占房源，引起了北京城市管理者的关注，北京住房租赁市场已开启严监管模式，5天内紧急出台4项举措来稳定租赁市场。8月22日，打击“黑中介”投诉举报热线开通首日，就接到投诉举报52条，北京市区两级住建部门联合工商部门、公安部门随即对举报线索进行了调查处理，对违法违规行为予以立案调查。其中，北京最大的两家中介机构——自如和相寓被进行现场执法。

大公报记者了解到，此次调查共查实了涉嫌存在违法违规问题的23家中介机构，并予以公开曝光，其中自如榜上有名。北京市住建委表示，对于群众举报的线索，市区两级主管部门将加大查处力度，对存在违法违规行为的企业予以严厉打击并公开曝光。下一步，各部门将加大惩处力度，予以高限处罚，实施联合惩戒。

2017年下半年，发展租赁市场成为内地楼市的重点，资本也随之涌入。截至2017年底，北上广深的集中式长租公寓品牌数量合计达300多个。2018年1月16日，自如获得40亿元人民币A轮融资，是中国长租公寓行业规模最大的一笔融资。2月，蛋壳公寓也完成1亿美元B轮融资。

长租公寓存在不少隐忧

业内人士指出，长租公寓的运营分自持和包租两种。其中，包租模式由于以轻资产为主更受青睐，因此，拿到资本的长租公寓“新贵”正纷纷圈地。不过，被资本竞逐的长租公寓也存在不少隐忧。原我爱我家集团副总裁胡景晖曾警示“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”近日，内地媒体爆出杭州一家名为鼎家的长租公寓公司因经营不善宣布破产，约有4000户租客受损，涉及的网贷平台有6家。

中国宏观经济研究院研究员郭丽岩分析说，租赁市场本来就不是短期回报率很高的市场。对于这一类市场而言，资本的良性进入不应该是短期的，它应该有规模经济效应在其中。但现在的问题在于确实可能有想赚快钱的资本想快进快出。

郭丽岩表示，眼下需要特别注意和防范资金借道租赁市场进入住房领域，使得楼市风险跟其他资本市场的风险发生传导和交叉感染。

港人叹京港两地租金齐涨

从事风险谘询工作的程峰，从美国毕业后一直往返于北京和香港之间。他在北京居住的小区，遇到很多外国驻华外交官的朋友，碰面时每每笑说快住不起了。“这里的租金虽然没有纽约那么夸张离谱，但按照这样的速度涨上去，北京的租金迟早是全球租金成本最高的城市。”

程峰在北京租住世贸天阶附近的一个国际社区，“三个合作伙伴合住，100平方米每个月租金大约要3万元（人民币，下同），去年还是2.6万元。”

在香港，程峰说，平时去中环见客户总是在固定时间，所以在愉景湾找了一个很有格调的小公寓，一个人住每个月租金是2万港元，价格在过去两年涨幅不大，算下来和如今北京分摊的房租差不多。

说起会不会因为房租贵而选择离开北京，程峰表示肯定不会，“房屋资金价格上涨背后，肯定有政府调控人口的考虑，北京汇集了全球优质资源，从事谘询行业只能选择留下来。”

程峰说他仔细对比过京港两地，北京人会更多考虑住得离工作地点近一些，北京城市大、居住区也是分散的，比如在中关村工作，就住在万柳或上地，在国贸工作则住在双井和呼家楼。

不过回到香港，居住地比较集中，香港的租房成本总体要比北京明显高出一些，尤其是同等居住条件下。住房基本上是专业人士在香港抱怨的永恒话题。对于年轻人而言，这个实际上给年轻人作出长期留在香港的规划带来了难度，包括结婚、成家、生子，住房成本和居住环境成为了驱赶年轻人离开香港的一个因素。

不过，这位双城生活的精英也表示，北京房屋中介所提供的服务极为有限，和香港不可同日而语。房租上涨而人工不涨，会令一些有才华却财力不支的年轻人对北京也望而却步。

“金融＋长租”模式助长野蛮发展

北京长租公寓租金大涨，多地出台严监管政策，这或许是政策制定者提出租售同权时所意想不到的。顶点财经首席宏观分析师徐阳向大公报记者指出，长租市场成资本市场逐利的新宠儿，竞争到一定程度，争抢房源，恶意哄抬房租严重扰乱正常的房屋租赁市场。他表示，长租公寓市场缺乏监管，金融信贷+长租公寓模式野蛮发展，当一些规模小、融资能力弱的租赁企业进入时就容易走偏。

徐阳说，长租公寓模式始于国外，目前中国的长租公寓仍然处于发展初期，尽管各路资本涌入，但资金问题依然是限制其发展的困境，最主要的痛点是成本上造成的压力，中国重点一二线城市房价维持高位、土地价格持续上涨，长租公寓企业无论是买地建楼还是买楼装修，都会面临成本不断攀升的挑战。

徐阳分析，当前中国的长租公寓行业仍然处于抢占市场份额阶段，集中度偏低。根据中国房地产协会数据显示，2017年租赁市场规模约1.3万亿，长租公寓648亿元，市场占有率仅5%，相对于欧美国家还处于萌芽阶段，所以对于涉及此类业务的企业和房地产开发商，前景可观。

上海交通大学中国发展研究中心主任陆铭在接受内地《华夏时报》记者采访时则表示，目前中国超大城市出现的问题，虽然在中介表现出来的是在囤房并且抬高住房的租金，但从本质上来讲，仍然是住房整体上呈现短缺的结果。

陆铭指出，不能简单地怪罪中介公司，而是应该从源头上增加供给，才能解决当前的高租金高房价的问题。简单管制价格是解决不了问题的，甚至有可能出现更加严重的供小于求、腐败寻租的现象。