降价推盘仍遇冷 前10月交投大幅减半
今年初以来，随着调控政策趋稳，北京房价略有回升。但到9月，中央多次喊话严控房价上涨、调控不放松，北京再出新政，收紧住房公积金贷款政策，令略有回温的市场又转冷，亦使得“金九银十”惨淡收场。
据中国社科院城市与竞争力研究中心住房大数据监测，与今年1月相比，9月北京房价累计上涨5.48%，同期商品房成交1,033.47亿元（人民币，下同），是2013年以来同期最淡，比调控最严的2017年同期还低两成。9月北京房价中位数为每平方米57,043元，比8月下降2,009元。
北京市统计局数据则显示，1-10月全市商品房销售面积为607.3万平方米，同比下降51.4%。其中，住宅销售面积为402.8万平方米，下降44.4%。
新房抢购潮消退 成交不足三成
最近三个月北京市场逾50新盘入市，新增商品房近2万套。去年由于限价政策，北京新楼价平过二手，因而新房甫一入市便被抢购一空，而今新房抢购潮已然消退。记者询问京城多个房产代理和售楼处得知，购房者询问及看房情况尚好，但新楼成交占比平均不足三成。
大公网记者走访通州区一处新楼盘时发现，虽已开盘半月，最先认筹的三栋楼仍有不少楼层、户型可以选择。记者现场巧遇一个三十多人组成的网络购房团，有看房者告诉记者，他不着急下定，还要多看看其他楼盘。“这个楼盘虽是价格较低的限竞房（以限房价、竞地价方式供应土地的商品房），但今年北京房价停涨，这个价格相对周边二手房优势不大，并且买后限竞房五年才能交易，相同价格自然选择普通商品房了。”这位购房者还说，今明年北京限竞房集中入市，再等等看有没有更便宜或地段更好的，购房团里多数人都是这般打算。
曾经受宠的高端楼盘亦少人问津。过去几年京城鲜有楼盘售价能够获许超过每平米8万元这一限价天花板，而今年楼价平稳，年度目标实现有望，10月北京市建委一举向四家高端楼盘发放预售许可证，这些地块当年都是“地王”，而今两家售价每平米11万元以上，另两家亦在9.5万元以上。过去这些豪宅在限价政策下售价低于市价，“买到即是赚到”，往往需排号加价抢购，而今真正出手购买的却不多。
一位有意出手豪宅的买家告诉记者，最近每天会接到一次电话，向他推销刚入市的“西府大院”。这处在北京西三环外的高端楼盘，售价每平米均价11.3万元。“去年申请精装修每平米15万元的售价，但没拿到许可证；今以11.3万元入市，但是毛坯房，若按精装修标准每平米1.5万元计算，实际价格差不多”。
发展商卖力揽客 送车打折尽出
这位买家还说，现时这处楼盘要求全款购房，不接受贷款，按每套最小190平方米计算，至少需2,000万元现款。“有钱又有资格买的人可不多，据说750多套公寓开盘卖了110多套，成交1成五。”
在买家观望等减价的情况下，发展商开始卖力揽客，从买房送汽车，到直接打折，久违的打折促销再现京城。位于东五环外的中铁华侨城和园正在搞「买房送卡宴」促销，销售人员介绍，买220-290平方米下跃户型，送一辆价值90万元的保时捷卡宴，按均价每平米6.7万计算，相当于95折。北京万科则对九大首发新盘给予最高减免5万元的优惠。
低价房涌现 买家货比三家
今年北京楼市格局出现变化，限价房、共有产权房大量且持续入市，拉低市场均价；并且新房供应大增，供大于求形成买方市场。
所谓限竞房，是指以“限房价、竞地价”的方式供应土地，并开发的商品房项目，首宗“限房价、竞地价”地块拍卖在2016年11月进行，到2017年末已是北京土地出让的主流模式。从今年6月开始，这些限竞房项目大规模入市，并对新房供应结构带来较大冲击。以10月为例，北京取得预售证的住宅项目多达14个，总计7,374套住宅，其中限竞房达到4,439套，占比高达60 %。
供大于求 市场转向买方
看似原本应该不愁销售的限竞房，市场预期却出现了转变。限竞房密集供应的情况下，购房者观望情绪浓重。据北京中原地产统计，今年北京楼市已经入市25个项目、15,628套限竞房，但网签量只有2,292套，签约比例为14.7%，签约均价为每平米49,962元。即使计算预定未网签的合计比例也仅约为30%，预计后续还将有1万-2万套限竞房将在2018年4季度入市。
有买房者告诉记者，本来想买二手房，但中介极力推销新出的限竞房楼盘，积极带着去看房，还承诺不收中介费。现在一个区域经常好几个限竞房楼盘上市，选择空间很大，已是买方市场，还有一些楼盘暗中降价。
他比较了中介推荐的新盘，位于大兴的中海云筑销售均价3.7万元/平方米，位于通州的K2．十里春风销售均价2.8万元/平方米，每一套都比他正在看的老旧二手房便宜，“价格便宜是便宜，但位置远，自住不方便，将来若要租出去，租金也不咋样，以后卖出时有限制，拿到房产证五年后才能交易，从买房到拿证也要两三年，这就意味着7、8年后才能卖出。”这位买房者说不会首选限竞房。
中原地产首席分析师张大伟认为，限竞房区域供应扎堆现象明显，部分区域入市超过3,000套，使供大于求状况开始明显出现。
张大伟认为，在房价涨得比较厉害的时候限竞房的价格优势明显，但目前正好遇到了市场降温，限竞房的优势就不明显了。未来随着后续供应量继续上升，那些区位属性不好的限竞房有可能继续进行价格战。
一手楼价向下 推松二手楼价
在大量低价房入市的同时，京城二手房价亦现松动。有房产中介告诉记者，9月开始卖家出货的意愿变得强烈起来，新挂出的房源价格开始走低。以前坚守价格的业主信心开始松动，“原来是报出一个价，能卖就卖，卖不了就挂着，从八九月开始，有业主着急了，降价房源明显多了”。
链家数据显示，今年5月，新增房源平均报价开始高于在售房源平均报价，但从9月开始，新增房源平均报价又低于在售房源平均报价，10月最后一周，这一差距为每平米500元。
有价无市 业主急出货
虽然价格下降，二手房仍有价无市。有中介告诉记者，现在买卖二手房多是为换房改善，大多是连环单，卖掉小房子，首付购买大房子。有位卖家在朝阳区的房子以400万价格挂了几个月也没卖出去，降价50万还是无人问津，而他着急现款去买学区房。
链家数据亦指出，9月公积金政策调整后，购房者观望情绪进一步蔓延，10月新增带看客源量环比下滑1.3%，涨价房源占比下降至10%，接近去年3月调控以来最低值。
在成交环节，业主继续让步，议价空间进一步扩大到4.6%。另外，一二手房价格结束倒挂，二手房价格低于新房价格，这意味着“买到即赚到”时代的终结。
新房库存超6.6万 料掀价格战
传统的“金九银十”已经不再，虽然北京房地产市场供应量增加，限房价项目增多，但新房和二手房成交量双双下跌，二手房成交量更是同比下滑了42%。同时，随着大量低价房上市，一边是卖不出去的房子，一边是不断涌入的新盘，北京楼市转向买方市场，库存明显增加。到10月底库存套数达到66,107套，为近三年最高峰，业内预计四季度将有可能开展价格战。
中原地产数据称，10月北京新房共成交新建住宅2,738套，相比9月份的2,948套，环比下调7.12%。二手房方面，10月成交8,879套，继2月后再次低于万套，成交量环比下降42%。
公积金收紧 透支10月购买力
中原地产首席分析师张大伟分析认为，10月二手房交易量大降，一是受国庆长假期影响，10月网签数据因长假而少了一周的量；二是9月公积金政策收紧，当周成交井喷，透支了部分10月份的成交，亦打击了市场信心，此后二手房降价现象增多。
数据还显示，今年9月和10月各类商品房新增供应11,268套，是过去同期的二至三倍，同期成交5,687套，库存套数达到66,107套，为三年内最高峰。业内认为，库存增加令房企营销压力增大，也增加了购房者议价的空间。
今年北京楼市调控新政策
■整顿中介：
11部门联合行动治理房地产市场乱象，投机炒房行为和房地产“黑中介”；约谈链家、我爱我家等中介，规范房源信息发布等。
■整顿租赁市场：
约谈住房租赁企业，禁止恶性竞争抢占房源；限制租金上涨等。
■供应低价房
加快5,000套公租房供应分配，加快推限竞房入市。
■限贷加码：
公积金贷款执行“认房又认贷”的政策，每缴存一年可贷 10万元人民币等。
整理：海岩
京公网安备11010502037337号