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融资难债务高等四座大山压顶 房地产市场明年将掀整合潮

2018-12-26 10:40:58大公网 作者:李昌鸿
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“这个冬天不好过”,这是当前许多地产开发商共同面临的困境,甚至地产龙头万科也高喊“活下去”。严调控、低成交、融资难、高债务等四座大山压得许多房企喘不过气。缺钱是许多房企均感到头疼的问题,发债度日是不得不为的事,仅11月和12月全国众多家房地产公司密分别发行约1000亿融资。截至11月底,今年以来,全国152家房企境内债券融资总金额高达6231亿元,较去年全年大增91%。更令他们压力山大的是明年4600亿债券到期。12月中旬国家发改委支持3A房企发债,全国数万家房企仅有不到20家符合要求。中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁预计,明年内地房地产企业分化将日益明显,大量兼并重组将不可避免。 
 
发债高峰纷至踏来 11-12月均超千亿 
 

远洋地产在龙岗开发的楼盘对外销售,有中介表示其总体销售并不太理解 大公报 记者 李昌鸿 摄
 
    最近,中央经济工作会议仍然强调维持此前房地产的政策“房子用于住而非炒”,因此,国家总体调控政策不会调整。2018年以来,许多开发商面临资金压力,最近,国家发改委发布《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知(发改财金〔2018〕1806号)》(下称“通知”)指出,将重点支持符合要求的优质企业发行企业债券,包括主体信用等级达到AAA、最近3年未发生公司信用类债券或其他债务违约等严格要求。该通知要求房企资产总额应大于1500亿元、营收高于300亿元;不超过所在行业资产负债率重点监管线等。根据这一标准,目前仅有万科、保利地产、华润置地、富力地产等共计18家符合要求。去年底全国注册的有6万多家,有楼盘在开发或者销售的有2万多家。因此,全国大量房企尤其是中小型房企将面临更大的融资压力和困境。 
     
    因成交疲弱,资金回笼缓慢,许多背负巨额债务的房企面临巨大的压力,他们只得借新债还旧债。据中原地产研究中心统计数据显示,11月,全国30多家房企的公司债、短期融资券等总规模超过1000亿元。其中,保利地产11月底公告,将发行100亿元的中期票据;泰禾集团获得光大信托200亿元的综合授信额度;金地集团发行2018年度第三期超短期融资券30亿元等。据财汇大数据终端数据显示,截至2018年1-11月,共计有152家房企债券融资高达6231亿元,较去年全年增加91%。12月众多房企仍出现发债高峰,据中原地产研究中心统计数据显示,12月1-18日,房企完成融资和拟融资已超过30笔,总体融资合计接近1100亿元。国泰君安统计数据显示,目前全国许多房企净负债率创历史新高,达到120%,远高于2014年下行期平均80%的水平。 
     
    销售不畅 库存走势迎来拐点 
     
    与此同时,房企还债的压力也十分巨大。据Wind数据显示,受售房不畅一些房企债券违约也创历史新高,一些风险较大的企业债和公司债12月到期210只,需偿还1500多亿元。而2019年房企债券整体到期规模预计为4600亿元,较2018年增长约为1800亿元,涨幅高达六成多。还债高峰期的到来令许多房企压得喘不过气来。 
     
    今年以来,一二线城市绝大部分城市房地产市场成交却低迷。作为一线城市的深圳,11月新房住宅的成交套数为1985套,环比上升8.17%,这是在许多开发商推出大量新盘和给予多种优惠才获得的小幅增长,而同比去年11月成交则下跌逾两成。据易居房地产研究院发布的最新数据显示,2018年全国楼市成交面积呈现整体下行趋势,其中一线城市处于2014年以来的低位。易居房地产研究院最近公布的数据显示,受监测的100个大中城市住宅库存连续三个月环比上升。截至2018年11月底,受监测的100个城市新建商品住宅库存总量为44791万平方米,环比增长2.5%。总体上看,库存走势迎来拐点,2018年四季度正步入上行通道。其中,在供应激增的情况下,深圳楼市库存量也大幅增加,截至11月30日,深圳新房库存量为36097套,10月底激增近万套。 
     
    中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示,目前,开发商面临很大的生存压力,政府政策转向保障和经济适用房,在资金压力巨大的情况下,大量开发商将优胜劣汰,许多实力不济的中小房企将会被整合和并购。 
     
    专家:开发商是否拿地犹豫不决 大量房企年底销售难达标 

     
    宋丁预计,明年内地房企分化将日益明显,大量兼并和重组将不可避免。大公报 记者 李昌鸿 摄
       
      对于2018年全年房地产态势,中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示,今年房地产行业不利形势非常突出,外部有中美贸易战影响,内部因国家对地产持续调控,各地市有400多项调控政策出台,限购限贷等抑制,国内市场出现收缩,内外压力明显,这是开发商二三十年来面临前所未有的困局。 
       
      市场收缩 资金来源更加严峻 
       
      大的开发商看重土地储备,但是,现在他们犹豫不决,如果屯地又担心卖不动,那是很大的风险,但如果没有充足土地储备他们又没房子可以开发,因此,是否拿地困扰着他们。 
       
      他称,对开发商而言,资金更加严峻,他们的现金来源于自有资金、贷款和预售回款。但预售回款面临政策调整,如果改为预售改为现售,尽管现在没有正式实施,但其占来源的三分之一规模。今年形势不太好,银行收缩信贷,开发商靠自有资金是有限的。他们面临巨大的债务压力,过去发债高峰现在迎来还贷高峰。 
       
      现在市场需求受到很大挤压,限售限价限地,面粉甚至贵过面包,开发商要按政府备案价出售,市场出现收缩,许多一二线城市成交也低迷。为了积极套现,年底一些开发商给予更多销售优惠,纷纷降价走量,尤其是有债务压力房企会积极销售。 
       
      美联物业全国研究中心总监何合倩茹表示,目前房企面临的首要问题是销售业绩不理想,预计很多房企在年终时会面临销售业绩不达标、回款目标不达标的情况。许多企资金链趋紧,如果回款慢或者没有回款,资金链还将面临断裂的可能,因此到第四季度,房企只得通过发债来获取市场资金,保持资金流动性。 
       
      她称,临近年底开发商大力推盘,房价促销优惠花样百出,目的就是换取现金。另外,有能力发债的房企会加大、加快发债的力度和速度,以增加现金的持有量。她认为,全国楼市整体出现平稳下滑的趋势,而且随着租赁市场的长足发展,房地产市场的长效机制正在慢慢形成。因此预计12月全国商品房的成交量虽仍然出现增长,但增幅将放缓,并延续至2019年。谈到深圳市场表现时,她预计到明年年中才有较为明显的好转,对于2019年前景,她持谨慎和不乐观的态度。 
       
      部分城市松绑 多地迎来市场微调 
       
      目前山东菏泽、珠海等地纷纷放松严厉的市场调控,这似乎让人看到市场重回活跃的希望,对此,宋丁表示,受经济下滑和贸易战等因素,为了保持经济稳定发展,全国房地产市场的政策底部已经显现,但国家大幅度放松调控的可能性并不大,但一些地市会采取一些微调措施。 
       
      最近,菏泽、广州和珠海等地纷纷采取微调措施,放松购房要求,一时引来市场广泛关注。12月18日,山东省菏泽市住建局发文明确表示,取消新购住房限制转让措施,以及降低市区商品房预售资金监管额度。据悉,该市楼市新政是因为未来两年,将有70万套左右的商品房入市,而2017年政府收支缺口约300多亿,放松楼市调控有利平衡政府收支。第二天,广州市住建委发文,放松商服类项目购买,2017年3月30日前(含当日)土地出让成交的商服类项目,个人或者公司都可以购买,从而刺激公寓产品的成交量大幅上升。马上创下了2017年330新政以来的单日新高。与此同时,珠海市斗门和金湾两区已放松购房门槛,非本市户籍居民购房的连续缴纳社保要求从5年降至1年。此外,深圳许多银行将房贷利率上浮水平下调。中行、工行等众多银行首套房贷利率上浮幅度降至10%,此前他们的房贷利率是上浮15%。 
       
      宋丁表示,2018年中美贸易摩擦给经济带来冲击,2019年贸易摩擦仍待解决,目前中国经济下行,如果要保持GDP稳定增长,适当放松房地产是可能的,这也是此次一些地市出现放松调控的原因,相信未来更多一些二三线城市也会加入。他认为,当前中国房地产价值高达460万亿元,泡沫严重,因此房价不能疯涨,国家总体仍维持调控,部分城市因城施策做细微调整是可能的。 
       
      年底抢推巨量新盘 降价和优惠并举吸客 
       
      许多开发商了在年底前加快套现,11-12月明显加快了推房步伐,仅在深圳,据深圳市规划国土委公布的数据显示,11月其共批准预售9468套一手住宅,相当于今年前11个月33%的水平。12月份深圳大量新盘涌入市场,据深圳中原地产预测,本月或有23个新盘,超五成是住宅项目,部分项目低于市场价入市。 
       
      深圳11月有25个新盘获批准上市,售楼高峰在月底最后一周,包括万科香蜜府、华强城、万科星城陆续开盘,共推出近5000套房源。因价格相对优惠,开发商采取了一些促销措施,因此受到购房者的追捧。如沙井的华强城和万科星城分别采用现场和网上开盘形式,开盘均价甚至低于周边二手房的价格,当日的去化率均高于五成。 
       
      12月深圳大量开发商也纷纷推推大量新盘上市。继11月25新盘上市后,12月许多开发商推盘力度不减,据深圳中原地产预测,12月预计有23个新盘,超五成是住宅项目,包括光明天汇城、勤诚达正大城、坪山凤凰公馆和龙华万科和风轩等。据悉,部分项目低于市场价入市。其实,自第三季度起,开发商就已经加快了推盘速度,11月最为频繁,有20多个项目上万套的批售量,创出近四年以来的高峰。 
       
      宋丁表示,由于市场低迷,许多房企面临资金的压力和困境,尤其是一些中小房企为了还债,将不得不给予一些优惠和降价出售,从而尽可能地缓解年底银行还贷或债券到期的资金压力。 
       
      国家发改委支持3A房企发债要求 
       
      1)主体信用等级达到AAA; 
       
      2)最近3年未发生公司信用类债券或其他债务违约; 
       
      3)在处于持续状态的延迟支付本息事实,未纳入失信黑名单; 
       
      4)重点支持的优质企业主要经营财务指标应处于行业或区域领先地位; 
       
      5)房企资产总额应大于1500亿元和营收大于300亿元; 
       
      6)不超过所在行业资产负债率重点监管线,未明确重点监管线的,原则上资产负债率不得超过85%。 
       
      制表:大公报 记者 李昌鸿
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