经济下行风险仍存，临近年底，不少城市在放松前期楼市调控政策上“蠢蠢欲动”，作为上轮楼价涨幅数一数二的城市——深圳，未来住宅市场将怎样变化备受关注。在第一太平戴维斯深圳房地产市场2018年回顾及2019年展望的新闻发布会上，第一太平戴维斯中国南区研究部主管谢靖宇表示，由于预期政策环境有所放松，加之2018年年底部分银行出现房贷利率下调的迹象，有利于推动购房者和投资者的需求，预计2019年深圳住宅销售成交量将有所上涨，成交价将保持平稳态势。 

　　2018年深圳住宅市场平均成交价格较2017年的平均成交价格同比仅下降0.7%，为人民币每平米5.6988万元。 (记者毛丽娟摄)

2018年，深圳市政府出台的调控政策数量较2017年有所增加。相比2017年只有两个调控政策，2018年深圳政府出台了四个调控政策。其中，前三季度调控政策逐渐收紧，三月份颁布了“三价合一”政策，七月份颁布了“731政策”，以及八月份发布了二次房改方案。但第四季度政策出现松动，十一月份政府发布了房地产市场监管办法修订草案征求意见稿，规定了开发商明码标价商品房，限制房价下跌或上涨比例。 

截至2018年11月底，深圳住宅成交量为约为302万平方米，同比减少0.4%。其中，受被抑制的刚性需求释放和市场上仍然旺盛的投资需求的影响，前三季度成交量持续上涨，于各季末分别上升至约65万平方米、84万平方米和98万平方米。但在政府颁布“731政策”后，众多潜在购房者转持观望态度，开发商的销售情绪走弱，导致第四季度成交量下降至约54万平方米。 

在成交价格方面，尽管市场仍有大量被抑制的购房需求，但受政府调控、银行监管和房改的政策影响，全年住宅成交价格表现稳定。2018年的住宅市场平均成交价格较2017年的平均成交价格同比下降0.7%，至人民币每平米56,988元。 

 谢靖宇判断，政策方面，受经济下行的影响，政府为了维持房地产市场的稳定，预计2019年深圳住宅市场政策环境有所宽松，但未来调控政策的方向仍以维持市场稳定为主，继续构建更完善的住房供应体系和租赁市场，加强租赁市场的发展和保障性住房供应。 

在住宅销售市场方面，由于预计政策环境有所放松，加之2018年年底部分银行出现房贷利率下调的迹象，有利于推动购房者和投资者的需求，预计2019年深圳住宅销售成交量将有所上涨，成交价将保持平稳态势。 

服务式公寓租赁受到贸易战影响 

2018年服务式公寓平均入住率维持稳定。至2018年底，平均入住率达到80.3%，较2017年平均入住率同比下降2.6个百分点。深圳服务式公寓的长租主要客户来源于国内外大公司（尤其来自电子行业和国际贸易行业）的外派企业高管、精英人才和外籍人士。其中，在深圳投资的98家500强企业中，来自日本和美国的企业居多，显示深圳的外资来源和国际贸易板块与美国和日本企业关系紧密。但受2018年的中美贸易摩擦的影响，部分来自美国企业的高管和外籍人士重新评估了入住计划和选择，导致服务式公寓入住率略微下降。 

租金方面，2018年度服务式公寓租金涨幅维持稳定，至人民币每月每平方米250元左右。由于全年没有新增供应入市，加之政策对长租公寓的利好，导致了2018年服务式公寓平均租金上涨。 

租赁市场方面，服务式公寓市场预计在2019年会迎来更多新项目入市，分别为雅诗阁品牌下的深圳lyf梧桐岛共享公寓、深圳盛捷侨城坊服务公寓和凯信品牌的深圳华寓公馆和深圳万科深南道68公馆。由于租赁市场优质房源的短缺，加之部分开发商和投资者从购房市场转向租赁市场，预计未来高端租赁市场将出现更多优质房源。 

 由于新增供应入市，而来自企业客户的长租需求比较稳定，第一太平戴维斯预计2019年服务式公寓的市场表现将维持稳定。