国家自然资源部日前印发《关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函》(《意见》)，深圳将率先探索国有土地使用权续期路径、利用存量建设用地开发建设住宅、分类盘活利用存量工业用地等一系列改革。对此，一些地产专家认为，此举有利深圳将部分工业用地调整用途，转变为住宅用地，建设住宅和人才房，以满足市民巨大的需求。

探索国有土地使用权到期后续期操作路径

《意见》指出，在国土空间规划、空间用途管制、土地利用、耕地占补平衡、不动产登记、土地只征不转等九个方面，支持广东进一步提升自然资源要素市场化配置程度和效率，激发市场活力和创造力，推动自然资源领域治理体系和治理能力现代化，助力大湾区和深圳先行示范区建设。

《意见》鼓励支持广东开展各类试点，包括支持深化自然生态空间用途管制试点，优化整合各类审批事项;支持探索二三产业混合用地政策和管理机制。在建设用地方面，支持广东探索建立省域内的建设用地交易机制。

为充分发挥深圳“双区叠加”优势 ，自然资源部支持深圳深化自然资源领域改革探索。除前述大湾区改革探索适用深圳市外，支持深圳市取得相关法律授权，在国土空间规划编制完成后，可探索按规划期实施总量管控模式。支持将国务院授权广东省批准的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项，由广东省委托深圳市批准。探索高度城市化地区公园绿地内的建设用地不纳入城乡建设用地规模的管理新机制。探索通过出让合同约定土地闲置费的收取标准，以及违约条件下收回建设用地使用权的可操作方法。探索国有土地使用权到期后续期的操作路径。探索高度城市化地区耕地和永久基本农田分类保护利用新模式。

据了解，接下来广东省自然资源厅、深圳市规划和自然资源局将根据上述要求和实际情况，抓紧制定明确具体、可操作的实施方案报自然资源部审定后实施。

由于深圳土地资源稀缺，目前常住人口1300万，加上流动人口逾2000万，因此其带来巨大的居住土地需求。但现实的问题是住房短缺，根据广发证券对深圳市官方数据测算，截至2016年底，深圳全市存量住房约为4.57亿平米，其中商品房只有1.29亿平米，人均每平米仅10平米多一点，而按2000万的实际人口计算，人均只有6.5平米，仅约为广州的1/6。中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，深圳不缺产业用地不缺写字楼，最缺的是住宅。

对于该《意见》带来的利好，深圳中原地产董事总经理郑叔伦表示，从内容看可以让深圳将一些工业用地转为住宅和人才用地，但具体还要看后续的细则。因为深圳居住用地占建设用地比例过低，政府一直致力于将已竞拍未建成的工业产业用地调整为居住性质，配套人才房等，今年初深圳也出台商办可改为租赁住房。尽管这种方式令住宅供应量增加，但是估计量不大，没有办法扭转供不应求局面。

宋丁表示，《意见》推进广东和深圳土地制度的变革，增加住宅土地供应，将给予深圳更多实验探索的权利。未来深圳将部分工业用地转为住宅和人才房用地，其将可以建设更多的住宅和人才房，以满足巨大的产业和写字楼员工住宅等需求。