去年以来一系列房地产支持政策的持续落地显效，正推动房企融资环境得到边际改善。植信投资首席经济学家、研究院院长连平今日(2月17日)向大公表示，房地产市场已接近周期运行的底部，今年住房支持政策有望加大实施力度，房地产市场或从二季度开始逐步走出“谷底”。他预计，2023年全年房地产销售或呈现“前低后高、先抑后稳”之势，全年商品房销售面积增速降幅将大幅收窄，重点城市房价有望在二季度率先“触底回升”。

　　2022年内地房地产市场深度下行，植信投资提供的数据显示，去年全国商品房销售面积、金额分别为13.6亿平方米和13.3万亿元(人民币，下同)，同比分别下降24.3%、26.7%。同期，内地70个大中城市的新房、二手房价格同比分别下跌2.3%和3.8%。与此同时，2022年全国土地购置费为4.1亿元，同比下降5.7%，土地购置面积同比下跌53.4%，跌幅创历史新高。受市场需求疲软影响，去年房企销售回款明显承压，全年房地产投资增速同比下降10%，为有记录以来的首次负增长。

　　楼市支持政策料续加码

　　从去年房企经营主要面临三大难点。连平指出，一是企业营收、利润首次出现“双降”;二是企业资产负债表出现衰退现象;三是不少房企出现“库存滞销”问题，流动资金的缺乏对开发建设和竣工结转效率带来利淡扰动。他续称，去年地方层面需求端政策放松力度持续加码，住房政策基调保持宽松，特别是去年四季度国家层面支持房企融资“三支箭”和“金融16条”等政策，正推动房企融资环境边际改善。

　　连平相信，从近期相关市场数据看，房地产市场已接近周期运行的底部，2023年住房支持政策有望加大实施力度。个人住房需求政策方面，预计住房金融政策将续回暖，房贷利率有望保持历史低位，并进一步小幅下调，对于楼市表现较低迷的地区，人行可能取消首套房贷款利率下限。此外，有条件的城市可能减少或者取消限制性购房政策，且不排除部分二、三线城市为推动存量房的去库存，进一步优化购房政策。

　　房企风险防范和化解方面，连平说，今年房企融资环境有望继续改善，人行将开展“资产激活、负债接续、权益补充、预期提升”四项行动，政策性银行专项借款、房地产纾困基金等将加快落地。另一方面，房企开发贷、非银融资等指标有望在年内边际改善，国家也将支持投资者认购优质房企的股权、加速推进行业重组并购、鼓励发行REITS等，土地集中拍卖制度亦有望继续优化，并增加土地拍卖的次数。

　　房地产投资增速获修复

　　连平认为，疫情防控措施的不断优化，以及住房支持政策的进一步落地，是支撑房地产市场回暖的重要因素，但政策从实施到见效需要一段过程，“今年二季度开始，房地产市场有望逐步走出‘谷底’”。他并指，今年全国房地产销售或呈现“前低后高、先抑后稳”之势，全年商品房销售面积同比降幅有望收窄至2.5%左右，全国房价在二季度将基本触底，并在下半年逐步企稳走升。

　　在连平看来，随着房企资金状况的边际改善，房地产投资增速将得到修复，“2023年房地产投资增速或从低到高逐步爬升”。他补充说，去年四季度开始，房企偿债压力相对减弱，经营性收入和融资性投入有所增加，考虑到今年二季度住房销售的回稳，以及融资工具支持效果的进一步强化，2023年全国房地产开发投资或达12.5万亿元，名义同比投资增速降幅将大幅收窄至5%左右。