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楼市透析之英国篇/英镑两年低 港人买楼投资赚汇差

2022-05-24 04:24:35大公报
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  图:Halifax估计,英国平均楼价在今年底将会升至30万英镑。\路透社

  英国最新楼价走势显示,伦敦楼价仍然高不可攀,根据最大按揭贷款机构哈利法克斯(Halifax)房屋价格指数,该地目前的平均叫价已升至53.79万英镑(约530万港元),接近全国平均楼价的2倍。但英国楼价急升却未有打击港人在英置业的意欲,尤其是英镑兑港元早前跌穿10算后,更吸引了大批投资客查询英国物业的资料。而且,英国可供港人投资的地方多,故即便伦敦楼升至天价,曼彻斯特及伯明翰等二线城市仍有投资潜力。\大公报记者 李耀华

  英央行过去四次会议连续加息,利率现已升至1厘,但加息行动一直未有扭转英国楼价的升势,Halifax房屋价格指数显示,英国4月份平均楼价升至28.61万英镑,按月升1.1%,并已是连续第10个月录得升幅,升浪是自从2016年以来最长。Halifax估计,楼价在今年底将会升至30万英镑(约合293.8万港元)。

  伦敦楼660万港元 超全国平均一倍

  比起全英国,伦敦楼价更无可匹敌,资料显示,伦敦楼叫价现已平均升至53.79万英镑,而根据英国媒体Evening Standard的资料,最新伦敦楼叫价更已达至67.71万英镑(约667万港元)。

  更甚者,一些高级住宅区,例如肯辛顿和切尔西等地,平均叫价升见173.61万英镑,西敏寺更达144.13万英镑。即使较廉宜的地区,例如黑弗灵区和萨顿区,平均叫价亦已达至47.51万英镑和54.03万英镑。

  不过,伦敦楼价升势近日有放缓迹象,Halifax的每年楼价通胀指数显示,伦敦楼价按年升6.2%,低于其他地区,Halifax的董事总经理Russell Galley指出,目前伦敦地区供求失衡仍然推高楼价,不过,由于整体经济正遇上逆风,楼市在年底将会受影响。目前英国的楼价与收入比例正处于历史新高,随着利率不断上升,通胀高企进一步削弱家庭住户的消费能力,楼价将会回软。

  港息低 吸引加按套现作投资

  然而英国加息的势头和楼价前景转差并未减少港人投资当地物业的决心,海富物业拓展联席董事林沚莹表示,最近数周日圆和英镑大幅贬值,所以客户主要选择以英国和日本投资为主。尤其是英国,林沚莹表示,她的客户主要是投资者居多,其中更多是专业人士,他们多数为40至50岁,并都偿清了手头物业贷款,可以向银行转按吐出现金购入英国房子。他们即使再做按揭,但因经香港银行办理,而港银行目前的利率仍未回升,故英国加息对他们并无影响,反而英镑急跌增加了投资意欲。

  中原地产代理(海外)有限公司营业董事许大卫亦指出,英国加息未有打击到港人的投资意欲,因港人多数以现金买楼。而在过去二、三年以来,因为英镑回软,亦多了客人查问关于英国置业的情况,当地不论成交和供应都明显增加。

  林沚莹并透露,其实在两年前英国政府推出“印花税假期”(Stamp Duty Holiday)的政策时,英镑亦曾录得一阵下跌,当时也曾吸引到一批港人到英国买房。所谓“印花税假期”,是指英国受新冠疫情影响,房产交易量急剧下降后,政府于2020年7月推出的挽救房产市场措施。凡购买住宅物业者,印花税都可大减。

  今年楼价料升15%

  美元4月份显著转强,美汇指数当月便升了4.4%,英镑兑美元在同期则下跌了逾4%,英镑在5月份进一步疲弱,兑美元一度低见1.2261美元,为自2020年7月以来最弱,英镑兑港元亦曾跌至9.62港元。许大卫表示,4月份因此多了投资客成交的个案。至于伦敦楼虽已升至天价,但亦未阻止港人在英置业,原因是港人在英国的投资很分散,选择伦敦的主要是为子女求学的需要,而近年却多了人选择曼彻斯特和伯明翰等二线城市,因楼价负担较轻。林沚莹同样认为,英国地区很多,港人可有不少选择。

  至于受疫情影响,虽然港人较难港英两边走,但林沚莹称,这对港人并未有明显的影响,因为买英国楼房的投资客,本来都是以网上看房为主,买家在拣选到合适的物业后,便可找验楼师检查楼宇的结构或其他的项目。而有意放租者,亦有管理公司可以一手包办,买家根本不需要亲自到英国。

  虽然英国地产界普遍看淡英国物业的后市,但许大卫相信,英国房屋价格今年将延续去年的升势,全年保守估计仍会升一成至成半。

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