如果楼价向上是因为宏观的经济环境因素的话，尤其是面对环球量化货币，我们追求的不应是终止楼价上升，而是追求楼价上升合乎量化货币的比例。如果市场上资金多了一倍，但货品没有增加的话，楼价就有机会上升一倍才合理；相反如果资金上升一倍，但货品反减少了一半的时候，那可能楼价是可能增加至四倍才对。这是一个供求定律，因为如果不合乎量化的资金比例，可能也代表了我们的财富蒸发了。这虽然是一个粗糙的比喻，因为货币可量化也可回收，回收的时候就要面对楼价跌了，但货币从来容易量化却难以回收，所以必须要明白以上逻辑。

 

作为政府应该保护的不是楼价高低，而是如何在楼价上升中做好机会与财富的分配。现在香港的楼市最大问题其实不是楼价急升，而是楼价上升的同时对一些人而言是更有利，对一些人而言是更不利，无论实际经济上如是，在文化价值观念更也出现偏颇的失误，令到实际加上思维令到香港很多人失去机会。

 

很多官员也不理解现今的楼市结构只会令价格不断向上，除了资金泛滥外，影响楼价的其他重要因素，包括放盘量少过成交量，政府长期只顾一手供应量，不知道一、二手市场相加才等于市场供应量。2011年至今，市场二手放盘量大约减少70%，减少了如此多供应，楼价怎会不升？

 

另外，市场定律是消费者三角形的顶端去接收市场的，即是说成交愈少楼价就愈容易贵。要楼价放缓，首先要改变成交少及放盘量低这两个结构因素。

 

 

最近政府放风打算推出空置税，政府表示一手已落成未出售单位系9000个，但当中不少水分，单靠释放估计的实际约3000个空置单位，不足以影响市场。因此做好空置税的效果，一定要加料，笔者认为应该活化二手市场放盘量，只要放宽二手细单位业主一换一的换楼限制，譬如800万物业的首期由四成变为两成，整个市场就会令细单位放盘量大增。当一、二手放盘量多过成交量的时候，根据市场定律价格就应该出现放缓，甚至下跌了。

 

笔者一直认为空置税知易行难，但仍支持政府的施政方向，因为这样做可以在低息期减低发展商“揸货”囤积楼盘，待价而沽的空间。事实上，大家可看配图，香港的一手楼空置率虽数量不大但的确已形成上升趋势。

 

很多人忽略了空置税真正的杀伤力是“后着”，象徵了政府管制已经踩入发展商的心脏，可以出手管一次就可以继续出手管七次啊。新的时代始终也有来临的时候呢！

作者系祥益地产总裁