虽然特首林郑的楼市新政本质仍是供应上的“五饼二鱼”，以及借助过去几年发展商延後销售所积聚成的“中短期供应过多”现象，但今次出招的确做了两个难得的效果。一是破了个别发展商的“唧牙膏”销售手法，令到市场人为的“供应低於销售量”的短缺情况解决了；二是令到市场即时作出冷却。

让市场冷却的确绝不容易，香港仍处资金氾滥、低息期及超低借贷比例。根据过往经验，政府有不少出招都未必即时收效。

政府与市民期望楼市降温，根据笔者的理论，其实“龙市二期”（政府出手调节）之後就是“龙市一期”（价格自然上升期）。笔者目前看不到结构上有任何改变，但今次调节楼市的条件的确是比以前深厚了，因为大环境中市场面对的贸易战，可能是一个漫长的角力，对经济的影响更是深远，加上六招裏面的两招楼花辣招亦会令到发展商有机会加快推货，上述两大因素在未来两年亦会有一些困扰。如果过去几年我们享受到经济上升的愉快，那未来几年这个愉快会打折扣了，我们要关注市场数据的走向，才可判断到“龙市二期”的结束和“龙市一期”的开始。

局势波谲云诡，如果贸易战的结果，或贸易战的过程对中方有利，令人民币成为抢手的货币，或在金融交战中遇上货币增加，都会令到香港进一步资金氾滥，令楼市调整期早日结束。

但若以上两个阴霾因素将调整期拖长，可令到“龙市二期”的困扰分几阶段拾级而下，当“消费群去到一个点，行为就会相反”。当人人认为买楼很难的时候，刚需就会急增了；相反，当供应开始增加的时候，大家就会一下子由朝思暮想变为嫌弃了。当然，笔者不是唱淡楼市，楼价仍在上升轨中，只是市场正急速变得複杂中，过程中段的升跌进退，好友淡友都不能看得太简单，更加不要用过去几年的愉快经验作标準。

上车换楼无需等待

未来楼市可能出现的变化，笔者认为价格会随着租金下跌而寻底。事实上，以屯门为例，租盘量由1月份到现在已经增加了32%，未来在租金及楼价下跌之下，很大机会住房刚需会更多由买卖市场进入租务市场，接下来进入“龙市二期”，即租盘减少，租金上升，楼价就有了支持力。

居屋市场方面，笔者觉得价格在下半年收复失地，因为特首林郑的居屋政策始终未有改变。其实都是一个难以中籤买到楼的抽籤遊戏，等待者的风险和成本都是高的，所以最迟年尾居屋的价格就会收复失地，只是贸易战及楼花促销应会拉着市场後脚，而二手市场的业主若看到一手减价亦会有一些止赚平一点卖出的行为增加。

笔者认为上车的买家不需要等，因为等的机会是楼价可能只跌5%至10%的话，为何现在不大胆还价呢？换楼的业主也不需要等，因为无论价格升跌其实对换楼人士都是一样的，反而现在可争取更多机会去令到换楼计劃更完美。超级豪宅价格亦不会受衝击甚至向上，因为买家一早已经不是香港人为主力了。其他容易被楼花推盘的优惠计劃及可能出现的减价潮影响的板块，有关业主可能要掌握机会出货。当然，这只是笔者一家之言，买楼者风险自担。