图：市场上有分析意见认为，特区政府是次宣布的新六招，当中多方面亦见早年新加坡房策的影子/资料图片

　　近日香港及新加坡政府双双再为楼市出招，先有林郑特首公布的房策新六招，新加坡亦为已平稳数年、近年再现升温迹象的楼市“加辣”。不少人喜欢将香港与新加坡的楼市状况作比较，因为两者皆属弹丸之地，人口相对稠密，而经济发展模式、文化背景等均非常相似。然而，早年新加坡的房屋政策可谓相当成功，特别是组屋的规劃，有效将楼价控制於合理的水平範围，反之香港的楼价却不断创出新高。是次政府宣布的新六招，当中多方面亦见早年新加坡房策的影子，现在来解构一下。

　　相信大家都不难感受到新六招中政府加大公营及资助房屋供应的“决心”。其中三大範畴亦围绕着公营及资助房屋，包括：

　　（一）改拨九幅私营房屋用地以发展公营房屋、

　　（二）修订资助出售单位的定价政策、

　　（三）将马头围道重建项目改作“港人首次置业”（“首置盘”）先导项目。

　　从第一点可见，此举令公私营住宅供应的比例由原来维持在6：4的水準，或更改成7：3，亦意味着未来数年私人住宅量将会降低。

　　众所周知，新加坡居住於由政府建设的公共组屋的人佔整体市场约八成，馀下的两成私人市场多由富裕阶层及外国客拥有。有人质疑，减少私楼供应会推高楼价，笔者却认为，如政府继续加大公营及资助房屋供应同时降低门槛，满足大部分有真正自主需要的人士，届时私楼楼价上升的幅度亦会因需求减少而变得有限，因价格始终由供求主导，情况就如新加坡一样。

　　呼籲压缩投机空间

　　新加坡政府在制定组屋的售价时，主要考虑人民的负担能力，而不会与私人市场的楼价挂鈎。而当地购置组屋的门槛并不严格，基本上一般的打工一族都没有问题，而且政府更提供不同的补贴及利率优惠，更可以动用中央公积金购买组屋，可谓相对轻鬆。

　　是次香港政府亦修改资助出售房屋的定价机制，参考最新非业主住户家庭每月入息中位数3.95万元，令居屋售价由约为市价七折降至约五二折。

　　面对着现时公屋轮候人数突破27万，一般家庭的轮候时间高达5.1年，另有21万个㓥房居民处於水深火热之中，是次香港政府不惜减少出售九幅房屋用地的土地收入。而房协主席邬满海日前亦表示，降低资助房屋定价估计令每个市区单位减少约一百万元收入，可见政府亦有意助香港楼市重回健康发展之轨迹。

　　笔者认为，政府除了继续觅地外，必须将用家和炒家彻底分开，并在公营及资助房屋设立完善的限售规则，让投资者认为无利可图，才可以令真正有需要置业的香港市民安居乐业。