香港房地产市场大局改朝换代，如果说2009年後的新常态是一个发达机会，这发达机会的重要关键就是认知中国和美国的改变。如果你不认知，仍用“美国为主”的逻辑，过去几年会相信大幅加息，更不会预测中国资金和企业佔据了市场。但到了2018年7月就是另一个分水岭，投资上笔者认为关键是要弄清楚，政府和发展商的关係将如何发展？

　　什麼是地产霸权？很多人都不清楚，有物业不是地产霸权。地产霸权是一种系统，系统分配了社会的利益。发展商若把自己成为了一种分配系统是危险的，因为分配利益是政治範畴，发展商如果这样做是把自己的处境置在刀口之上。第一个接近这刀口的经历其实是“勾地政策”，政府将卖不卖地，甚至卖几多地的主动权让给发展商。发展商不勾出来的地，政府就不能卖地了，结果如何大家会见到了。另一个令笔者担心的是棕地，如果有大量棕地若最後落在一些少数大财团上，那在现今社会没有共识造地之下，若出现了垄断地主，就成为了麵粉要供应商同意才可有麵包供应。

　　回到现实看林郑房策六招。该六招是一个很大的改变，是包含了楼花辣招。发展商当初反对空置税，但特首的回应就是再出多一招！两招楼花辣招中，除空置税之外，亦包括发售量起码要是预售楼花同意书的两成，这无疑是取缔了“唧牙膏”这个销售方式。政府对发展商的态度骤然改变！值得留意！

　　发展商再难奇货可居

　　过去七年於楼花起楼的可供应量其实是高於销售量，只是销售的滞後造成了销售量相对供应量成为不足，也是楼价上升的火车头。不过香港主流的传媒、社会价值观过去都认为发展商应有完全自由营商空间的，因此政府出辣招一直也优待没有针对发展商，於是楼花销售更加进一步成为了市场购买力的聚焦点。

　　只是，发展商的博弈和变招能力远比政府高，其实要将供应量倍增才能影响楼价的升势。因此笔者评估楼市，从不认为增加少量一手供应可以左右大局。

　　但房策六招出招之後局势就改变了，特首为发展商卖楼定下底线，这意味着发展商奇货可居的空间大减，供应量容易造成多於以往成交量。这也令我们评论员要作改变，本篇撰写其实都是一些事前观点，局面空前複杂，继续发展落去如何呢？还是看政府的决心和数据反映出来的事实啊。