图：为他人的物业按揭作担保前需要三思，注意担保人要承受一定程度风险，皆因在法律之下，担保人所承担的责任与借款人相同

　　近年楼价大幅上升，如要通过金管局的现有按揭规定，入息要求水平亦明显上升，例如购入楼价800万的单位，承造6成按揭，以供款30年及利率2.15%计算，除了首期要有320万之外，月入也要达到接近4.4万元。

　　以往夫妻买楼，多数会以“联名”方式置业，使大家都拥有新居的一半业权，但基於政府重重的“辣招”底下，若“联名”的其中一方将来再置业，除了按揭成数及供款入息比率将再下降一成外，还要缴付楼价15%的从价印花税。因此，现在很多人都会以加“担保人”方式，将“借款人”及“担保人”入息共同计算，以通过压力测试，未来再买楼时只需剔除“担保人”的身份，便可继续以“首置”的方式置业。

　　根据现行的按揭指引，若按揭申请人在申请按揭时没有就其他按揭物业作出借贷或担保，供款与入息比率上限为50%，而压力测试基準（假设利率上升3%），供款不可逾月入60%。假若已为物业作担保，相关供款与入息比率及压力测试标準将下调一成，即40%及50%。

　　要剔除“担保人”并不複杂，最常用的方法是透过“转按”移除担保人身份。若楼价升幅可观，借款人经济条件亦有改善，可向银行申请“转按”，提供新的入息证明以通过压测。“转按”除了可移除担保人外，还可调整其按揭计劃，如减少按揭成数、更改按揭年期等，而“转按”亦可享有银行提供丰厚的现金回赠，足以抵销律师费及其他开支。如想将原本担保人变回“自由之身”，但借款人收入未足以独力通过压测，另一个折衷方法是找另一位有相近收入，但没有按揭在身的亲友作为新担保人。

　　不过，要注意担保人亦要承受一定程度的风险，皆因在法律之下，担保人所承担的责任与借款人相同。当借款人未能供款时，担保人便须履行还款的责任，甚至借款人在同一银行进行其他借贷，如卡数、私人贷款、透支额等，担保人亦有可能自动作了担保。另一方面，由於已有担保在身，若担保人打算置业时申请按揭，须通过较高标準的供款与入息比率及压力测试。最後一点，担保人难以单方面取消自身的担保资格，须由借款人向银行提出。因此笔者呼籲各位，为他人的物业按揭作担保前需要三思。