最新地政总署资料显示，7月份共有八个楼花项目的入纸申请预售，涉及5465伙，按月劲增24.5倍，创2016年以来单月最多，待批预售单位累积至1.5342万伙，显示出短期内香港私人住宅供应足够甚至过多，很明显政府的空置税政策奏捷。事实上，政府过去七年平均每年推出并成功售出可建两万个单位的地皮，但平均每年只动工1.4万个，有关的供应仍然滞后。

如果近年各发展商卖的单位是与政府供应量是相等的话，相信楼价不会好像今天这么猖獗，社会怨气亦没有这么深。

在空置税未正式宣布之前，可以说是“市民唔识惊!发展商已发茅!”到了现在，其实大家都发觉发展商原来很多货尾单位仍未发售的，因为在商言商，息口平，持货成本从未试过这么低，货尾单位自然留待其他热盘抬价后才出售。如此新常态自然也令政府的卖地供应其中不少的分量滞后推出市场，楼价会升得更快，政府在供应权上失去了主动性。所以政府出招是无可厚非的，在楼市新政推出之后，大家会发觉发展商竞相推出货尾，而“唧牙膏”亦是即时大减，市场亦在短短一个月里作出结构性的改变。

如果政府是有决心行使法例，未来有较多楼花推出的板块价格应该下调。楼花未来的调整应分三个阶段：第一个阶段是供应增加，第二个阶段应该是优惠增加，第三个阶段就会出到互相践踏的价格战。笔者认为今年三季度之后就会进入第二个阶段，而第三个阶段会在明年二季度左右开始出现。

在现阶段，较多供应量仍未到，发展商掌握时机推出质素较高的单位发售是十分聪明的，推出最靓的单位价格自然高，将来若到了楼价减价求售的阶段时，纵使价格下调仍然会是一个高企的水平。另外，我们见到近期有地盘推出时号称是平过二手的，虽然不是完全脗合实况，但这类讯息渐多亦将会令市场继续进入第二个、第三个阶段，一手楼成为楼市主导的局面正在转变。

贸战不应人云亦云

至于影响楼市的国际大局上，有读者因贸易战而想卖楼，笔者认为大家应该平常心，不应该人云亦云!

很多人认为美元升势强就是强，人民币下跌就等于弱，这是一个谬误。除中国外，美国面对的是几乎所有的货币大国包括欧元、日圆和英镑，在过去半年贬值大概都是7%左右，美元完全处于被动。

也有人认为美国股票上升就是强势，中国股票下跌及银根收紧却是弱势，其实美国是奉行泡沫经济，中国是奉行宏观调控经济，美国市场价格下跌是代表调整或者泡沫爆破，中国市场价格下跌却是代表巩固或者起步前的准备。中国在贬值量化之馀收紧借贷，在七月份开始定向降准总共增加了市场7000亿流动性，其中2000亿是帮助中小企融资，另外5000亿就是支持市场化和法治化的“债转股”项目，即是进一步去除市场泡沫及减少风险。

中美仍未到短兵相接的时候，现在只是美国吹嘘及中国备战的阶段而已。

（祥益地产总裁）