图：银行对房企信贷投放门槛和监管进一步收紧，房贷将逐步向负债规模和财务槓杆可控、偿债能力强的房企集中

　　资金是房企的命脉。在金融监管加强、去槓杆、去通道、信用紧缩的大背景下，2018年，房地产行业融资体系正在发生深刻变化，不仅关乎房企自身的命运，也影响着行业的走向。

　　房地产行业目前已形成5大类、16小类、近50类细项的多元化融资渠道。其中，筹资活动包括境内间接融资、境内直接融资和海外融资3大类，共12小类融资渠道；经营活动包括供应链融资、销售回款2大类、共4小类融资渠道。

　　2016年“930调控”後政策持续收紧，融资规模增速放缓。2017年，主要渠道融资19.5万亿元（人民币，下同），同增6.3%，增速回落25个百分点；新增馀额8.4万亿元，同比减0.3%，增速回落52个百分点。呈现两个特点：一是银行资金是房地产行业的主要资金来源，间接融资规模大幅高於直接融资。2017年个人住房金融、银行贷款、应付帐款、非标融资、国内外证券市场的融资规模，分别佔比43%、20%、17%、15%和5%。二是受资管新规影响，非标转标趋势显著。2018年一季度，非标融资新增馀额佔比回落11个百分点，其中委贷负增长；而银行开发贷新增馀额佔比、境内外证券市场融资新增馀额佔比分别上升24和2个百分点。

　　今年下半年开始，逐步迎来偿债高峰期。截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债馀额约19.2万亿元，规模最大的是房地产开发贷，其次是委讬贷款、信讬融资、信用债、併购贷、海外债和资产支持证券，分别为9.6万亿元、2.8万亿元、2.4万亿元、2.2万亿元、0.6万亿元和0.3万亿元。

　　未来四年是兑付高峰。2018年下半年到2021年是集中兑付期，规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元，2022年及以後总计仅0.9万亿元。其中，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来四年集中到期；公司债2015-2016年集中发行，也从2018年下半年开始密集到期。

　　融资成本显著上升

　　2018年以来，金融监管进入新阶段。从数据摸底性质的检查，正式过渡到实质性的规範整治。在表外回表、非标转标的大趋势下，房企主要的融资渠道将受到不同程度的影响：

　　一是以房地产开发贷、併购贷为代表的房企信贷融资增加，成本上升，授信呈现集中化。在非标转标、表外回表的背景下，银行表内信贷对房地产企业的总体融资支持增加。同时，银行对房企信贷投放的门槛和监管进一步收紧，规範房企信用扩张，限制资信不足的中小房企和风格激进的高负债房企获取银行信贷。银行信贷将逐步向负债规模和财务槓杆可控、偿债能力强、资信优良的国有或者上市房地产企集中。

　　二是以委讬贷款、信讬为代表的房地产非标融资减少，去通道、打破期限错配成为铁律。2018年开始委贷规模迅速降低，上半年共减少8008亿。房地产信讬整体规模回落，去通道下主动管理信讬佔比大幅提升。资管新规严禁期限错配，使新成立的信讬期限缩短。

　　三是境内股权、债权融资回落明显，资产支持证券发行规模大增。房企境内股权融资大幅回落，2017年同降83%，2018年上半年维持低位。分类监管叠加债市调整，2017年房企发行信用债规模同降70%，2018年上半年同比略有回升。受益非标转标，资产支持证券发行规模大幅增长，2017年同比增92%，2018年前五个月增长持续。海外债发行受限。

　　四是个人住房贷款额度持续收缩、首付上升、利率上浮明显。2018年前半年，个人住房贷款首套房平均首付30%、利率5.6%，突破基準利率1.1倍；二套房平均首付50%，利率6%，突破基準利率1.2倍。个人住房贷款新增馀额1.94万亿元，同比下降7.6%。

　　对於未来的楼市政策调整，笔者建议，重点规範通道类非标融资、民间借贷和类金融机构融资、消费贷等不合规信贷；合理支持国内外证券市场融资、住房抵押贷款资产证券化、差别化的个人住房信贷。具体而言，应清理影子银行，表外融资回表；维护稳定的个人住房金融市场；发展房地产证券市场标準化融资；发展住房抵押贷款资产支持证券。