祥益地产总裁 汪敦敬

　　日前金管局总裁陈德霖表示“香港银行体制稳健，银行资金流动性充裕，过去银行的资金流入达1300亿美元，现在仅流走10%，仍有90%资金存在，不过不需过分担心！”香港的资金情况充裕，以上的言论我当然同意，但是流走10%虽然是小数目，但是笔者不敢苟同，我想从另一角度以数据作一些补充，希望抛砖引玉，亦不介意各方向我作一些指正。

　　基於笔者的“M3定律”理念，“最影响楼市的因素其实是货币”（当然包括了资金流），市场现况究竟是资金减少中？还是只在高处徘徊？或者根本是结构上其他货币在取代美元？这些也是投资上必须要弄清楚的本质！我认为可在现有数据上找到答案。

　　我们查看金管局发放的纪录，由2008年去到2014年香港货币基础的确增加了1300亿美元，折合约1万亿港元。的确，因为本年4至8月银行结余减少了1000亿，2018年货币基础也减少了1000亿元，正好是10%！但其实我们应该用2018年3月的货币基础数量去计算，有关跌幅只是5.8%而已。

　　而M3由4月底的14.4万亿元去到最近的14.037万亿元，仅减2.5%。

　　以上这些数目如果对比港元追随美元的升值率9%（与人民币计算），令流入的人民币值和大多数的外币值也折扣了，2.5%不是一个大数目！其实未算是资金有流走及减少的趋势。

　　事实上不少人是忽略了除美元之外，市场上更重视的人民币，人民币在2017年3月底至2018年7月底期间是流入了约1000亿人民币，在关键性的2018年流出了美元的时间，人民币的流入正为香港资金流作补充，这也合乎国际经济大局人民币逐渐受市场欢迎的大趋势！

　　美国以贸易战尽情去放纵其霸权的力量，中国却在此刻将市场泡沫“缩龙成寸”，更宏观去调控，数据可反映在这过程中中国如何在最基本处去掌握更多优势。

　　那房地产在以上的氛围中如何自处？现在香港楼市正是楼价下跌的调整期，笔者认为跌市有两种，一种是令购买力累积，另一种係令购买力蒸发，前者会引起“假的下跌趋势”，笔者简称为“假跌”！

　　在以上的资金仍充盈及借贷极偏低下，楼价纵使下跌却容易令购买力不断累积，在个别楼价下跌的同时，个别板块将易升难跌，看官请好好掌握楼市。