大公网

大公报电子版
首页 > 财经 > 经济观察家 > 正文

港息慢加 影响有限

2018-09-29 03:16:59大公报
字号
放大
标准
分享

  美联物业住宅部行政总裁 布少明

  美国联储局公布9月议息结果,美国议息后再度调高息率0.25厘,是为自美国於2015年12月踏入加息周期以来第八次加息。而香港今次终於一如预期跟加,较为意外的是,大型银行只轻微调高最优惠利率0.125厘,虽然为十二年以来首次,即使年底有机会再加一次,但预计对楼价的影响相当有限。

  今次银行的加幅远较想像中轻微,即每100万元贷款额,供款年期30年计算,只需供多67元,对供楼一族的实际供款增加有限。套用到实际例子,如购买一个600万元单位,并承造六成按揭及25年还款期,以加息前P按2.25厘计算,每月供款约1.5701万元;现时加息0.125厘后,P按升至2.375厘,每月供款升至约1.5925万元,较未加息前增加约224元或约1.4%。

  市场亦早已消化加息因素,加上现时买家借贷比率低,防守力强劲,又需要通过银行压力测试才能入市,故相信今次香港加息0.125厘暂对楼市影响不大。

  事实上,利率走势只是影响楼市的其中一项因素,说加息会导致楼价转势未免太过片面,反而经济环境对楼市的启示更大。现时外围环境充斥利淡气氛,当中贸易战恶化令下半年楼市气氛扭转,二手交投由旺转静,估计下半年二手住宅註册量约1.85万宗,较上半年约2.71万宗下跌逾三成。回顾9月首二十四日二手住宅註册量录1920宗,较8月同期2724宗按月减少约29.5%;至於一手公营房屋方面,月内迄今只录5宗,按月更大跌约87.2%。

  下季楼价至多回落3%

  反观一手,近期新盘推盘步伐加快,部分更以“贴市价”推售,加上不同的按揭优惠,吸引市场购买力,预期下半年一手私楼註册量超逾万宗水平,比起上半年约7700多宗升逾三成。回顾9月首24日註册个案,一手私楼及二手住宅註册量均按月下跌。

  一手私楼方面,在不包括一手公营房屋之下,9月首二十四日一手私楼註册量录1085宗,较8月同期1105宗微减约1.8%。月内迄今最多一手私楼登记的项目为汇玺Ⅱ,其次为GRAND YOHO及PARK YOHO MILANO,上述三个项目已佔月内一手登记约65%。

  楼价方面,贸易战前景未明朗,利淡因素持续充斥楼市,四季度楼价有下调压力。然而,本港经济基调良好,失业率低,而且刚需持续,加息因素早被市场消化,因此预期楼价未会有太大的调整幅度,估计四季度楼价回落约2%至3%,而全年楼价则升约10%。10月初新一份施政报告公布在即,特首对楼市的着墨亦对楼市起着关键作用。

点击排行