图：分析认为，引导楼市向上或向下的动能都清晰存在\路透社

土地流拍事件频现。据中国指数研究院数据显示，2018年1至8月份，全国已发生土地流拍807宗，累计流拍建筑面积达7954万平方米，是去年同期数额的7.3倍。其中三、四线城市为土地流拍的高发区域。土地流拍的大幅上升无疑发出了土地市场降温的信号，或将导致市场需求的萎缩。

其实，房地产开发商对楼市信心的弱化还能从当前房企纷纷更名所呈现的“去地产化”趋势及其业务重心的调整得到侧面印证。据悉，一些开发商正谋划向物业管理、机器人等流域进军，另辟蹊径寻找新的增长点。

小城楼市急升温缺支撑

四是房地产市场潜在风险逐渐显现。当前，房地产市场风险首先表现为三、四线以下城市的泡沫。近年来，特别是2018年以来，随着一、二线城市房地产的降温了，三四线城市楼市异常活跃，商品房市场呈现量价齐升态势，成交楼面均价、土地平均溢价率等数据的增长率明显高於一二线城市。形成“怪像”的原因，除了一二线城市严调控下产生的投资需求外溢外，棚户区改造以及棚改货币化是最大的推动力。正是由於棚改货币化催生了大量的购房需求。

必须清楚的是，无论从经济基础还是人口流入、居民收入水准等，三四线城市楼市的快速升温其实缺乏持续的支撑。随着棚改货币化的逐渐淡出，以及棚改的临近完成，三、四线城市或面临较大下行压力。据恒大首席经济学家任泽平测算，2019至2020年货币化安置将缩至30%；而货币化安置比例每降低5个百分点，三四线城市商品房销售面积增速将降低1.3个百分点。

中小房企资金链压力增

其次，是中小房企资金链风险。在强监管背景下，房企原来依赖的委讬贷款、发债、私募等融资管道逐渐收缩。虽然从目前情况看，在银行“白名单”内的房企资金问题不大，但中小房企资金链压力增大。一些高负债的中小房企因财务成本过高、销售不畅等原因，已出现资金链断裂。据Wind数据，房企将迎来债券集中到期兑付，2018至2021年需要偿付的存续地产债规模分别为1613亿、2807亿、3998亿和4037亿，房企兑付压力呈现逐年递增的趋势。

由上可见，引导楼市向上或向下的动能都清晰存在。当向上、向下两方面动能都在不断积聚的时候，一切似乎明白无误地向我们昭示：楼市的拐点或许就在眼前。

TO BE OR NOT TO BE？这是一个千古的抉择难题，但选择权或许却并不在市场，因为形成两方面动能的因素既有市场的，也有非市场的，更多的是非市场的；甚至同一因素既形成向上的动能，也催生向下的力量。比如对新建商品房价格的备案制，既可能加剧供需不平衡，形成推动房价上涨（或隐性方式上涨），也可能对开发商信心形成负面影响。

其实，从管理者的角度出发，无论是向上或向下，或许都并非所愿，楼市由不均衡走向均衡稳定发展才是管理层乐於看到的。基於这一取向，在当前节点上，对於楼市而言，最需要的显然是一个“稳”字，最可能出现的格局则是低温下的盘整。这正是前不久国家住房和城乡建设部对未来房地产调控设定的基调：稳地价、稳房价、稳预期。

遵循“三稳”内在逻辑

从上述影响楼市两方面潜在或显性的动因看，最核心的因素恰好集中於土地价格、新建商品房价格以及市场各方的预期几个方面。因此，若果真能做到稳地价、稳房价、稳预期，那麽楼市有望步上均衡发展的轨迹。

如何实现“三稳”，推动楼市供需重新走向平衡？

毋庸置疑，“稳地价、稳房价、稳预期”，这是决策层当前为楼市设计的一条最好出路。“三稳”中实际上存在一种内在逻辑性：稳地价是前提，稳房价是核心，稳预期是根本。在当前各种矛盾交织的环境下，要实现“三稳”，虽然困难重重，但并非无解。关键是遵循“三稳”内在逻辑的基础上，协调平衡好三方面关系：

一是协调好土地与地方财政的关系。唯有在理顺中央与地方事权基础上，逐步打破“土地财政”的藩篱，才能从根本上遏制土地价格上涨的内在动能。关键则是要在事权匹配的基础上管好财政的“口袋”，既要开源更需节流，要强化对财政开支的监督（包括行政监督和社会监督），杜绝低水准重复建设、无效建设，特别是在基础建设方面应该“看菜吃饭”，量力而行。

楼市到深刻反思边缘

二是协调好市场与政府的关系。面对当前存在且在未来仍将存在的商品房主要是住宅供需不平衡、供小於求的格局，可选择的路径有二：一方面是在稳地价基础上，因城制宜，加快供地节奏，通过供给的扩大来平抑过高的房价，这或应是市场调控的基本取向。另一方面，是运用价格调节机制。目前对新建商品房价格的调控机制在遏制房价持续快速上涨方面确有“速效”，但其溢出效应也是明显的：无论是新房与二手房价格倒挂客观上对需求产生的刺激作用，还是价格控制下供给端的逆向选择，—捂盘惜售或隐性价格调节（比如降低成本、降低品质），实际上都将加剧市场的供需不平衡。因此，有必要运用市场的思维，重新评估现行政策的合理性与有效性。

三是协调好当前与长期的关系。也就是要立足於市场本身的发展、立足於长远，建立有利於市场均衡稳健发展的长效机制。要遵循房地产市场本身发展的周期规律，遵循市场的基本逻辑，慎用行政手段替代市场手段，不能再把房地产作为调节经济的工具来使用。要从解决房地产发展中深层次问题和矛盾入手，比如土地供应机制、住房保障机制等。关键是要保持政策的延续性、一致性，这是稳预期的前提。

与其说中国楼市已经临近拐点，不如说已经到需要深刻反思的边缘。是什麽导致市场运行屡屡背离於政策调控方向？

是长期以来被行政化调控扭曲的市场预期！“解铃还须系铃人”，稳预期首先需要扭转行政化的调控思维，需要保持政策的可持续性。

（本文作者介绍：先后供职於工商银行、人民银行，现为银行监管部门人士）