美联物业住宅部行政总裁 布少明

　　新一份施政报告中虽有不少土地供应着墨，但措施多属长远土地规劃，而且集中公营房屋供应，故短期对楼市影响有限。儘管楼价并无急速下行的诱因，惟现时楼市前景仍阴霾密布，贸易战问题悬而未解，市场利淡因素充斥，政府在考虑增加供应去满足市场需求时，或有需要考虑“减辣”，慎防外围经济突然恶化，拖累经济及楼市急剧下滑。

　　施政报告中，政府计劃以调高公营房屋比例为其中一项增加公营房屋供应的措施。然而，若在未有大幅增加新供应的前提下，调整公私营发展比例将令私人住宅供应减少。假若将公私营发展比例由现时的六四比改为七三比，以长策会去年底公布的未来十年46万个单位目标计算，即私人住宅比例将由原先四成调低至三成，即私人住宅单位数目由平均每年约1.84万伙减至1.38万伙。

　　若以私人住宅落成量计算，差饷物业估价署预期今明两年分别达1.813万伙及2.0371万伙；若按上述调整公私营房屋比例计算，私人住宅单位回落至1.38万伙，届时数量相当於过去五年（2013年至2017年）平均每年落成量约1.35万伙。为免重蹈当年供应不足的覆辙，政府务必积极开拓土地，增加供应。

　　全年楼价料录升幅

　　说完施政报告，再谈谈近期楼市走势。最近香港股市表现“走样”拖累楼市表现，有市场人士指楼市“熊踪乍现”，但笔者未敢苟同。事实上，本港多项经济基础数据仍然健全，失业率续处超低水平，加上股市波动或反而触发市民“套股换楼”，因此除非负面因素扩大，或者港股进一步大泻，拖垮整体经济及楼市，否则现时一口断定楼市步入熊市实属言之尚早。

　　不能否认，近来楼价的确续有回调压力，但根据“美联楼价走势图”，楼价自2016年初重拾升浪以来，已累积近40%升幅，近日出现轻微调整实属健康正常，相信楼价大幅下行风险不大。估计楼价将从高位回落约5%，全年楼价则仍录升幅。

　　那租务市场表现又如何？在政府的辣招下，市场租务需求持续上升，虽然近日楼价微调，但租赁需求其实有增无减。目前市场上租户佔整体住户比例，由2012年初不足三成，反覆上扬至今年首季的逾35%水平。楼价高位回调加上租金平稳的大前提下，相信租金升幅可望超越按揭成本升幅，对购买物业收租的人士形成更强的吸引力，势进一步带旺住宅租赁市场。