图：“明日大屿”是长远造地策略，中短期而言仍需谋劃其他造地方案

　　祥益地产总裁 汪敦敬

　　港府将花巨资5000亿去打造的“明日大屿”填海计劃，不单只是一个愿景，我们亦可以用这蓝图推演到未来楼市的结构。

　　笔者是完全同意林郑特首的“明日大屿”计劃！我认为这是一个“假设政府没有任何造地方案下”必须要做的策略！我也同意特首的看法，香港在财务上是负担得起这个昂贵计劃的，我更认为这个计劃是有能力赚钱啊！

　　我认为有关计劃是可以和未来新开发的造地方案作互动，当然，在政治的管治上，“明日大屿”计劃令到政府有和大型发展商讨价还价、收回土地的能力和底气，这点都是我们要面对的现实！

　　纵使笔者同意有关计劃，我们应该将现实準确告诉公众，“明日大屿”填海计劃我认为会是一个“抛砖引玉”的计劃，市场上有很多人评估，最终的楼面地价4000元至1.78万元都有，但是我不打算用这个工程会计的方法去计算成本！我想在市场学上作补充，“明日大屿”是一个应该会在十年至二十年才有进展的计劃，即是说由第一剷泥去填海开始，直至到整个填海计劃完成变成熟地之前的这段时间，我们的成本都可能会上升的，这种增长不能小看。正如我们投资房地产一样，房地产的灵活性及机动性不及买股票，稳定性一些时候不及3厘的存款利息，为何我们仍然进行房地产投资呢？因为在经济周期裏面，总会有经济环境或者货币政策令到物价突然急升的时候，这个时候房地产就可以在动荡之中继续升值，货币愈贬值房地产价格可能愈高，这个是其他投资项目很难比较的。如果大家同意我以上这个角度，打造房地产地皮的建筑成本，亦会面对着间歇性向上的情况，有关项目不断出现超支及成本上涨。

　　间歇性超支成常态

　　2009年开始环球量化货币潮正是这个情况，我们香港造地及基建项目不断出现超支，超支已经成为常态。再加上香港面对各方面複杂情况，影响政府的行政效率。这方面我认为政府是要在造地方面进行一些行政架构改革，在高成本的填海计劃之下，楼价难以走低，更何况东大屿并不能够解决我们的供不应求，只能疏导到累积庞大需求的部分而已。

　　更重要的是，未来5至10年内的土地供应仍是严重不足，作为市民是很应该支持政府的其他造地方案，若我们没有其他造地方案，香港未来楼价是脱离不到上升轨道的。