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房企策略调整新趋势 降负 减速 提质 增效

2018-12-10 03:18:09大公报
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图:在不稳定市场中,相对保守的策略是更有效的,降负债就成为一些房企的主动选择

最近,我们提出住宅市场正在进入横盘时代,楼市不会大起大落,房价不会大涨大跌,从长周期来看,市场已经从高速增长的黄金时期进入了“房住不炒”的平稳发展期。\新城控股高级副总裁 欧阳捷
 
横盘时代,房企的发展模式与策略都将发生很多变化,降负、减速、提质、增效将成为策略新趋势。
 
降负债是主流 加杠杆并行
 
理论上讲,在楼市平稳发展期,房企的安全系数更高。既然安全系数高,房企为什麽还要降负债呢?因为,当前中美关系处於巨大的不确定性与不稳定性之中,而这种关系已经对中国经济造成很大的负面影响。随着时间的推移,中国面临的新挑战层出不穷,新压力不断加大,新冲突重峦叠嶂,中美在经济、科技、网路、人才、能源、金融、货币、意识形态、文化教育甚至军事等各个领域的撞车都难以捉摸、无可回避,可谓是一波未平一波又起。在可预期的市场中,企业负债率略高并无大碍,只要现金流能够覆盖经营成本、还本付息,企业就没有问题。
 
但是,在不确定之下,部分企业负债率过高,就可能在遭遇市场不确定之时面临风险失控,包括销售不畅、现金流断裂、高管流失、资不抵债、控制权转移……
 
在不可预期的不稳定市场中,相对保守的策略则是更有效的。於是,降负债就成为一些房企的主动选择。目前,已有多家房企提出了降负债目标,并且减少了土地获取及其投资。
 
截至目前,销售额前30强房企中,按权益计拿地金额比2017年全年减少的就有20家,其中下降30%以内、30%至50%、50%以上的分别有6、6、8家,可见大多数30强房企已经走在降负债的路上了。尽管今年还有将近一个月的时间,预计30强房企今年拿地金额超过去年的不会多於12家。拿地金额减少有助於降负债,负债率下降有助於现金流的改善,现金流改善也会为企业带来捕捉新市场机会的可能。我们相信,未来多数房企的负债率将继续下降,换言之,降杠杆已是主流趋势。
 
我们注意到,30强房企中,选择少拿地、降杠杆的民营企业达到12家,可见民营企业对资金安全的考量更为关注。同时我们也注意到,有人选择降杠杆,有人却在加杠杆。有一些房企似乎还没有想好是否需要降负债,或者他们的土地储备的确不足,从拿地策略来看,它们依然在增加土地储备。前30强房企中,按权益计拿地金额相比2017年全年增加的有10家,其中增速超过50%的有3家,相对比较激进。甚至有个别房企土地购置金额几乎连年翻番,没有加杠杆的资金,很难实现这样的土地储备增量。增土储、加杠杆的民营企业也有8家,占30强房企中增土储企业的80%,这意味着它们看好后市,意图加大投资、提升排名。
 
国企判断也有很大分歧,30强房企中的6家国企土储四降两升,2家混合制国企土储也都是下降的。虽然,国企对业绩的追求和趋势预判的敏感度或许不如民企,但其背书强大,且多年来市场化程度已经较高,土储降多增少,它们中期动向的差异也是值得持续关注的。
 
减增速是共识 争排名为先
 
基於国家宏观调控逻辑,我们预判,未来房地产市场将是“大稳小乱”、零增长区间的横盘时代。在这一大背景下,可以预见,土地成交将保持相对较低的水准。在三四线城市,房企拿地会变得更加谨慎,这也意味着未来的住房供应不会更多,未来的成交面积也将在“零增长区间”内徘徊。当然,房价还是会继续按住。因此,市场蛋糕不会变得更大。
 
明年,房企的业绩增长目标会如何确定呢?我们相信,多数房企会抑制内心弯道超车的冲动,选择顺应时势、减速稳行。首先,从资金环境看,金融支持的盘子不会更大了。调控政策指向就是平稳,如果流入房地产的资金趋於不多不少的恒量,房地产市场至少稳住一大半。
 
因此,不论是银行按揭贷款,还是开发贷款,目前都已处於负增长区间。尽管近期房企发债开闸,但基本控制在当年总额度之内,发债基本用於还债,整体上并未增加多少现金流。如果房企选择继续加速,就需要更多的现金流入,没有更多的金融支持,就需要更多的销售收入,才能有足够的现金流支持继续拿地扩张。如果想要大幅提高销售收入,就需要在基本没有增长的市场中,抢夺现有蛋糕份额,就将面临其他房企强烈的竞争和抵抗,就可能出现更多的以价换量,房企的利润率损失可能会比较大。
 
其次,从企业效益看,限价令抑制利润水准将拉低房企价值。横盘时代,更多的企业将转向追求效益而非规模。这很像我们的GDP模式,当经济体量(规模)越大,增速越难保持高位,从两位数下降到个位数甚至进一步下滑成为必然规律,无论是发达国家还是发展中国家都是如此。与此同时,经济品质的提高就变成国家与企业的共同追求。我们预判,房企整体发展速度会减缓,预计明年20强房企整体平均增速将降至30%左右。
 
其背后的逻辑有三:一是在去杠杆、降债务的大背景下,流入房地产的资金不会变得更多。没有更多的资金滚动投入,增速下降是必然的。二是木秀於林,风必摧之。躲在国企身后半步,或许不失为民企的生存智慧,脱颖而出未必更好,而国企的激励机制也使得其进取之心并不足够强烈。三是企业更看重的其实是行业地位(排名),行业排名决定了融资能力与资金成本。从2018年1至11月与2017年1至11月前20强房企销售额对比来看,有14家房企增速是下滑的,平均下滑幅度54%,可见增速整体放缓已现端倪。
 
当然,我们也会看到排名20至50强的房企中,也会有一些企业试图超车,以争取更好的行业排名,特别是近几年大额拿地的房企。

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