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香港楼市的“10 years challenge”

2019-01-19 03:18:17大公报 作者:美联物业住宅部行政总裁 布少明
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  图:分析指,楼价升跌向来跟失业率呈“反向关係”/中新社

  最近环球经济的消息好坏参半,好消息包括:中国人民银行降準“放水”、美国联储局似放缓加息步伐、中美贸易战会谈有成果等,但同样亦充斥坏消息:英国硬脱欧危机渐见浓厚,内地经济下行压力加大等,令全球投资者趋於审慎,儘管在新盘“挂帅”下,香港楼市渐有起色,但暂时未出现明显方向。另一边厢,近来社交媒体上流行玩“10 Years challenge”,即是各用户公开自己现时与10年前的改变。笔者也顺应潮流,趁机和香港楼市进行一次简单的“10 Years challenge”。

  其实楼市这十年间变化不少。为方便作简单比较,笔者以截至2008年及2018年每月平均数据为基点,概览一下楼市的十年变迁。美联物业房地产数据及研究中心综合土地註册处资料显示,2008年全年私人屋苑每月平均实用呎价约4900元(根据全港100个著名中小型私人屋苑的成交个案,计算加权平均数),而当年每月平均二手註册量约7333宗。

  至於2018年全年私人屋苑每月平均实用呎价约13094元,较十年前约4900元大升逾1.67倍,反映楼价随年月的增长,而经过十年上升周期后,去年楼价全年计是先升后回;反观2018年每月平均二手註册量仅约3234宗,较2008年急跌逾56%,间接反映去年环球经济不稳、楼价位处高位,以及市场聚焦一手的结果。

  既然正回顾十年的楼市,本人亦不妨在此“旧调重弹”,简单阐述一下“失业率”对楼价的影响。笔者曾於月前专栏提及,其实市民的“饭碗”是否稳阵,即失业率的高与低,是影响楼市的“重中之重”,按照以往的楼价周期来看,楼价升跌向来跟失业率呈“反向关係”。

  2008年失业率由1月份的3.4%缓升至2008年12月的4.1%,期内楼价亦由当年1月份约5049元跌约16%至4241元,可见楼价与失业率的反比例,皆因人人有工开,不用担心失业时,住屋需求和楼价亦自然上升。

  而由2018年1月至12月,失业率长期低企,一直维持於约2.8%的全民就业水平,创自1997年11月后的二十一年新低,全年楼价计虽变动不大,但明显呈先升后回之势。需要注意的是,其实全球经济周期亦不会永停留在高峰,总有“高处不胜寒”的一天。万一未来失业率开始触底回升,楼市难免有所调整。但楼市究竟会调整多久?实难预料,但相信楼市不会偏离“随着经济走”的步调太远,而股市的升跌亦往往牵引市场情绪,是楼市升跌的另一指标。

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