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横盘时代房企发展 多元化之路怎么走?

2019-01-21 03:18:07大公报 作者:欧阳捷
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图:地产、金融一家的发展趋势日渐趋弱,金融管控愈加严格,金融管道正在收敛,未来房企的房地产金融市场想要做大或许越来越难

房企多元化之路十分艰难,儘管探索不断,却少有成熟稳定可複製的商业模式。在传统业务上,除了商业地产,房企还没有找到市场空间大、更适合规模发展与长期耕耘、利润可观并能支撑业绩明显增长的发力点。在新业务上,房企并不具备竞争力,既不熟悉行业形势,也不掌握核心技术,更无骨幹人才支撑,付出的只有学习成本,收穫的却往往是经验教训。\新城控股高级副总裁 欧阳捷

房企多元化探索频频,但是,要麼还不赚钱,利润率极低甚至亏损;要麼赚不了大钱,没有规模效应,难以实现多轮驱动的业绩增长。

房企多元化之路该怎麼走

1,房企多元化的诉求是什麼?

在横盘时代,房地产开发获得更高业绩增长的难度越来越大,房企需要寻求新业务,实现业绩可持续增长。新业务既要有规模效应,能够在未来成为房企发展战略的支柱之一,同时也能够提供理想预期的利润增长。大房企的多元化需求更为迫切,因为市场已经见顶,而自身规模上了台阶,没有更大的市场空间支撑规模增长和业绩增长,公司市值就很难维持增长。

更重要的是,多元化新业务最好能够与房地产业务形成周期性互补,帮助房企穿越周期,实现逆周期调节。比如说,当房地产市场调控导致企业经营出现困难、现金流短缺,不同的支柱业务可以提供稳定的现金流,帮助企业度过调控周期。

这也是为什麼30强房企中已有28家进入能够提供稳定租金收入的商业地产,即便是有的企业商业地产规模不大、运营不强、经营不善、持续很难,但毕竟已经走在正确的战略道路上了。毫无疑问,多元化需要寻找政策干扰少、市场波动小、现金流稳定、与房地产调控周期错位的新业务。

这就是说,房企多元化最好要满足三个条件:一是要有足够的市场空间,能够提供足够的规模发展。市场规模不大、增长空间有限的业务很难成为大房企的战略选择,即使多方尝试,最终也会逐渐放弃,难以成为公司的业务支柱,比如食品饮品、共用空间等。有些目前规模不大、但有可能培植市场规模的业务,短期被捧为风口,长期仍有待观察,比如长租公寓、文创娱乐,更多还要取决於政策走势。

二是要有合理的商业模型,能够提供符合预期的投资回报率要求。多元化的目标是培育出新的业绩增长点,没有能够走通的商业模型,就不可能满足收入、利润增长和投资回报要求,业绩增长就无从谈起。商业模型不仅要满足财务测算,还要考虑环境政策变化风险。

三是要有稳定的现金流,能够帮助房企对冲化解经济周期与政策周期风险。当前与未来,国际国内经济形势风云变幻、目不暇接,房企战略前瞻很难準确预判和正确应对黑天鹅与灰犀牛,如果没有稳定的现金流,即便是有所预判,也会力有不逮。毫无疑问,多元化需要寻找政策干扰少、市场波动小、现金流稳定、与房地产调控周期错位的新业务。同时,房企还需要有清晰的大势预判,能够坚定多元化的信心。有些房企多方向、多路径尝试多元化业务,屡试屡挫,有的盲目将多元化探索当作战略方向,既失去了主业的快速成长,也没能真正成功实现多元化,其实反映了他们对现有房地产开发业务未来前景的焦虑和困惑,以及对多元化业务发展趋势的认知不清晰,最终或像狗熊掰苞米一样,走一路、夹一路、丢一路。

反观行业中另一些企业坚守主业、小心求证、看準方向、稳紮稳打,反而在行业发展中步步为营、颇见成效,在市场波动周期中平稳运行。

在新业务选择上,趋势方向的预判尤为重要,这是坚定信心、坚持创新的强有力支撑。

2,房企多元化的方向在哪裏?

在国内,除垄断性行业外,可供选择的行业其实并不太多,房企只能在民生领域和新兴产业中寻找机会。在民生领域,衣食住行既是大宗消费,也是重複消费。换言之,除了居住之外,商业、餐饮、交通是永不消逝的规模行业。

商业地产发展迅猛,已经成为红海,而为数不多的、能实现盈利预期的企业招商运营能力之强大绝非一夕之功,其他后来者恐怕很难再有突破的机会。餐饮行业的毛利率虽高,但淨利率偏低、营业额有限、规模效应也不足以让房企动心。

房企能够介入交通领域的除了基建,就是交通工具,前者几乎是政府垄断,后者要麼是传统製造业,要麼是新能源汽车、无人驾驶汽车,而无人驾驶汽车可能很快进入垄断市场。衣食住行相互关联,这也提醒我们,房企多元化既要高度关联房地产上下游并形成互补优势,也要密切关注国计民生的痛点与发展趋势,这样才有可能踩準大势节拍、顺势而为。

多元化之路需要探索、更需要依讬,不应再走到粗放式、跳跃式、机会型发展的老路上。

我们需要从战略思维来重新梳理房企多元化逻辑。

从纵向来看,房地产上下游是首当其衝的,虽然房企对这些行业都很熟悉,但在高质量发展新时代,很多事物可能已经发生很大的变化,或者将要发生新的变化。

在房地产上游,房企并不太关心传统机械与建材製造,也不太关注开发配套行业。

虽然大家很看重地产、金融一家的发展趋势,但作为国家命脉,金融管控愈加严格,金融管道正在收敛,即便金融业务能够做得风生水起,却与房地产业务关联日渐趋弱,未来房企的房地产金融市场想要做大或许越来越难。

有的企业收购很多金融牌照,现在看来,价值恐怕已经大打折扣。

在房地产下游,物业管理已经成为房企业务分拆、独立上市的板块,随着客户资源的积累扩大,其潜在价值正在逐渐被认知。装修装饰将成为新的市场机会,我们下期接着聊。

社区服务是客户资源聚焦的最佳场所,如能善用,也是机会,但其内容分散、规模不大,短期来看,难成气候。水电气、废水废物处理是为独门绝技、行业壁垒高,不过投资大、回收周期长,大多数企业不会轻易尝试。

从横向看,房企依讬房地产的客户资源,可做的事情其实很多。比如教育、医疗,都与社区居民的生命周期和刚性需求密切相关,也具有足够大的市场空间,如果能够做出品牌,将具有极大的客户黏性,是值得长期投资的。

很多房企一窝蜂地湧向跨界的体育、文化、旅遊、娱乐、休閒产业甚至特色小镇,但本质上还是以产业筹码获取廉价土地资源,回到传统房地产开发为主的战场。

如果真的能够培育产业、长期运营,或许可以寻找到业务增值的好方向。

比如,房企投资人工智能和机器人企业,不仅可以享受市场增长的红利,而且在房地产领域也可以更好地结合场景应用、大规模推广,如在规劃设计、市场行销、建筑施工、物业服务、财务成本、人事管理等方面,人工智慧和机器人都大有可为,这将极大提升房企人均效能和利润水準。当然,有的产业高投入、慢回收、风险不确定,有的产业虽然投入不高,但没有盈利模式,长期来看,可能成为房企的历史包袱。

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