图：展望下一个十年，政府需要与社会各方达成共识，为香港的土地作长远规劃，增加供应稳定楼价及民心

　　近十年政府以不同“辣招”应付楼市升温，包括收紧按揭成数及增加税收等，无奈仍难阻楼价拾级而上，令大部分香港市民上车无望。根据笔者的分析，楼价只升不跌可归根於以下几个原因：

　　（一）银行水浸 供求失衡

　　自美国於2009年起推出量化宽鬆（QE）政策，全球大量印发银纸，热钱充斥市场，不少人选择购入物业。2009年至今，银行体系结余平均处於2051亿元水平，最高更达到4263亿元，相比起2009年之前的银行体系结余平均只有54亿元水平，明显增幅不少。再者，近十年香港楼市持续供不应求，加上现时六成业主已将物业的按揭供满，十年间楼价升幅接近两倍，令他们可不断投资物业增值，楼价因而推高。

　　（二）息口偏低 回报可观

　　基於银行“水浸”，银行在按揭市场变得甚为积极，对比十年前后的按揭计劃，便能感受到银行之间的竞争越见激烈。2009年，当时大型银行的最优惠利率（P）仍然是5%，并持续接近十年，去年九月才加息八分之一厘至5.125%。虽然加息，但按揭计劃更见优惠，拆息按揭计劃（H按）的封顶息率由十年前的P-2%（实际利率为3%）不断下调至现时的P-2.75%（实际利率为2.375%）。

　　另一方面，近年转按盛行，除了按息吸引之外，最大卖点便是可观的现金回赠，由以往只有约0.9%增至现时超过2%，即贷款额500万元，现金回赠高达10万。息口低加上回报率高，自然吸引不少买家入市。

　　（三）辣招压抑刚需求

　　纵使政府不断出招，以图打击投资者入市，可惜，政府十年来推出的楼控措施非但打击投资者，亦同时不断将上车门槛增高，变相令首次置业的年轻人更加难入市。例如“辣招”之初主要依靠收紧按揭成数、增加压力测试及提升按揭保险计劃上限，这些措施对高收入、首期充裕的人士影响甚少，反之置业初哥却会感到无比吃力。其后，政府征收额外税率，但当中存有不少漏洞，例如借人头买楼、近亲转让等可轻鬆避开高昂的税收，因而无阻投资者入市，楼价越见上升。

　　展望下一个10年，香港的土地问题会否仍然严重？相信政府需要与社会各方持份者达成共识，为香港的土地作出长远规劃，增加供应以稳定楼价及民心。