图：在个人所得税中抵扣房地产税是合理的，毕竟都是从居民收入中扣税，可以避免重複交税，还可以进一步降低工薪阶层的税负痛感

本期专栏将延续房地产税征收技术难点的探讨，也分析民间的一些疑虑和税法的立法流程。房地产税、取之於民，用多用少，公开透明。唯有税目达成共识、税制公平合理、税收用途公开、收入列支详尽，民众才能看懂认可、放心交税、自觉自愿。借助於税制改革，促进民众提高纳税意识并积极参与公共事务，促进政府依法执政并更好地服务於民，这应当是房地产税立法与实践更深层次的价值所在。\新城控股高级副总裁 欧阳捷

　　（文接4月2日A13版）

误区17：免税住房面积会更大

2011年，《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》中规定：人均免税住房面积不超过60平方米。但这仅仅是对於新购住房的免税面积政策，如果存量全部按此免税，预期税收可能就不多了。

如果全国全面开征存量住房的房地产税，免税面积究竟多少为宜？过去我们说过，大城市人均住房面积更低，中小城市和农村人均住房面积更高，显然，免税面积不能一刀切。以大城市和小城市为例，测算一下免税面积对家庭纳税额的影响。一线城市住房评估值500万元，住房面积125平米，房价每平米4万元，家庭居住人口2人，人均免税面积60平米，计税依据60%，适用税率0.5%，年纳税600元。同样是一线城市住房评估值500万元，其他因素均不变，人均免税面积下调到40平米，年纳税额将提高到5400元，这也将影响到租赁住房的租金价格。

因此，越是大城市，房价越高，可能免税面积会多一些，计税依据（评估价值折扣）和税率低一些，以减轻自住居民的税负。而越是小城市，人均住房面积更大、房价更低，地方政府反而可能希望免征面积少一些，计税依据和税率高一些，以争取更多的税收。

也许地方政府并不愿意设置过大的免税面积。增加免税面积，才能缩小征税範围、减少阻力；降低纳税基数，才能减轻低收入群体的税负痛感；提高资产高淨值人群的税收标準，才能使社会普遍易於接受，同时又能达到房地产税预期收入目标。设定合理可行的免税面积是个技术活。

误区18：豁免条款难以周全

豁免条款应兼顾居民税负能力及税制公平合理，可以简单分为三类：

首先，税率累进制具有减轻两极分化的作用。比如，根据房地产税征收总额测算，按照当地城市住房评估值，设置合适的起征点，对起征点之上的房产实行税率累进制。新加坡房产税实行累进式税率，对於私人住宅用於自住，分为七档，其中年租金超过13万新元的豪宅最高税率16%；出租或者空置的非自住房，最高税率达到20%（年租金超过9万新元）。

其次，豁免是发达国家房产税有例可循的。很多国家对无力纳税者实行减征或免征规定，如美国对65岁以上的低收入老人、残疾人、退伍老兵等也有一些减免税政策。或有人担心，对於拥有不同城市的多套住房产权，可能借豁免条款逃税，但在房地产登记全国联网和信用体系不断完备，完全可以准许业主自行选择住房申报豁免，并通过联网核查、信用记录与税收稽核打击逃税行为。

再次，房地产税抵扣个人所得税可以避免重複征税。在个人所得税中抵扣房地产税是合理的，毕竟都是从居民收入中扣税，可以避免重複交税，还可以进一步降低工薪阶层的税负痛感。只不过，中国人口众多、地域差异巨大，房地产税又是地方财税，相关减征或免征条款的标準，应该会在法律规定区间内，由各地政府因地制宜、自行确定。

误区19：税制设计面面俱到

有人提到，福利分房的老工人并没有拿到更多的退休工资，机关老幹部的住房虽大却旧，市中心的老破小学区房评估价不会低，但产权人未必真有钱。

如果把房地产税视作收入调节税，就又犯了包治百病的老毛病了。房地产税就是产权税，谁拥有产权，谁就应当交税。只不过，老房子税率可以低一些，但市中心住房评估值应当高一些。市中心市政配套的完备与改善带来房产价值的提升，显然是大家都欢迎的，为此多承担一些房地产税难道不是合理的吗？

凡事最忌面面俱到。税制设计越简单，越容易做到公平合理，公众越容易理解，征税阻力越小，推行难度越低。新开征一个人人交税的房地产税，阻力之大可想而知，统一共识、减少阻力的最好办法，就是降低大多数人的税负、增加少数人的税收。

误区20：农村住房不会征税

房地产税应该会对所有自有产权房屋征收。房地产税法应该不会像房产税暂行条例那样只对城市、县城、城镇和工矿区房屋征收，而对农村房屋区别对待，总不至於为此分别制定城市、农村两部房地产税法吧？

当然，对评估值过低的农村住宅可以免征房地产税，这样的话，绝大部分农村住房都可以豁免房地产税。这样做，有利於兼顾住房价值低和收入低的农民，同时可以抑制农村多佔地、多建房现象，促进社会公平，同时也可以推动解决小产权房的历史遗留问题。

不过，即使是房地产税立法明确，预计农村房屋暂时也不会同步征税，而是随着农村土地制度改革到位、农村土地确权完成、农民财产权益增加、小产权房治理基本完成，再择机推出。农村房产征收房地产税的时间将由国务院确定。

误区21：房地产评估队伍不足

不用担心，有需求、有钱赚的行业就会蓬勃发展。更何况，我们还可以用两个办法来快速解决住房价值评估问题：一是，虽然住房面广量大，但完全可以按小区整体评估，确定评估均值。评估均值与每户房产实际价值有所差异，比如楼层不同、朝向不同、位置不同，但在评估价打折作为纳税基数的前提下，再加少许系数调整，这点差异其实已经微不足道了。二是，对於非成片住宅和暂时没有二手房交易的住房，评估值也可以暂时参照二手房交易价格确定，并在以后年度评估中予以调整。

未来税法应该会选择房产评估值，因为相对於租金评估，住房评估值更加容易获得，也便於与房产交易价格相互印证。对於经营性物业的租金评估，也可以先按照房产评估值乘以城市租金回报率平均水平，再加以地段系数，儘管可能不尽準确，但大差不差，只要相对公平合理、纳税人可以负担即可。 （未完，待续）