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楼市新态\详解龙市一期行情\祥益地产总裁 汪敦敬

2019-04-10 03:18:11大公报
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  图:楼价是不断以龙市一期即释放购买力,而与龙市二期交替出现,形成浪比浪高的楼价趋势

  “十八个月内楼价上升三成”一下子成为城中热话,笔者作为事情的主角,认为市民太聚焦在标题上,其实访问内容的“龙市理论”推演才是重点。

  什麼是“龙市理论”?这是一个服务中国资金为主与宏观调控市场的走势理论。

  楼价是不断以龙市一期即释放购买力,与龙市二期即政府出招有效调控楼市,两期交替出现,形成浪比浪高的楼价趋势。

  龙市的基础结构以高资金、低借贷、少供应、高价格的市场环境作支持。我们以差饷物业估价署的楼价指数计算,在2009年后香港楼市新常态出现了三次完整的龙市周期,今次是第四次。第四次龙市二期在2018年12月楼市触底后结束。

  最佳及最安全的入市时间点在於,去年龙一顶后的龙市二期至楼市再次追到上一个龙一顶之间,政府未试过在这段时间出政策加以干预。即是说现在入市仍然是相对安全,整体楼价对比去年高位仍有折让。根据过去的经验,政府最快会在楼价平顶时(楼市回复上一次高位)出招以应对上升中的楼市(例如2016年11月),但是平顶后不久的出招未必有效。

  楼价见顶后跌一成

  今次龙市平顶预计在5月至7月份,由平顶后计起,根据过去数据推演,楼市接下来的升幅由24%至31%不等,平均约28%左右便到达新的龙一顶,而新的龙一顶预计在平顶后九至十八个月之间。新的龙一顶过后,楼市再进入龙市二期,根据过去经验跌幅为10%左右。由此,楼市以龙市一期和龙市二期的步伐继续交替发展下去,直至市场发生结构性的改善。

  不少人都认为龙市是一个唱好楼市的理论,其实不是,楼价有升的时候也有跌的时候,只是资金过多、借贷过少、供应不足的情形下,楼市在上升调整交替中,楼价是阶梯式向上形成浪比浪高的趋势而已。

  最后笔者想补充的是,18个月上升24%至31%这个评估範围,其出现的机会都是同等的,更进一步推演得出,楼价升上了高峰后应会下跌10%左右,因此楼价“真升”幅度其实是14%至21%才对。如果用这角度来说,这个推演只是合理平稳地反映龙市的阶梯式向上而已。

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