大公网

大公报电子版
首页 > 财经 > 经济观察家 > 正文

谈楼说按\呼吸PLAN转按成趋势(下)\中原按揭经纪董事总经理 王美凤

2019-04-15 03:18:04大公报
字号
放大
标准
分享

  上期提及发展商新盘一按普遍设有初期低息优惠,但两三年后息率将跳升,用家需準备转按可行性。若果由发展商八成一按转按至银行承造六成按揭,原则上业主须补回楼价两成之首期差额方可转按,但由於过去三年至今,楼价大致处於升轨,因应物业估值已累升达三至四成半,业主转按时可承造之按揭金额已提高,加上期内业主已偿还部分按揭本金,降低了转按时所需补回之首期差额,甚至有部分新盘一按用家无需补付首期差额便可成功转按。

  以一个新盘作为例子,买家於2016年4月入市购买一个作价650万元之单位,由於银行按揭仅高达六成,为了减轻两成首期负担,买家决定採用发展商提供之八成一按即供上会,按揭金额高达520万元。有关八成一按之首两年息率为2.3%,两年期后息率跳升至P水平(P现为5.125%),目前按揭余额降至87万元,有意转按以免捱贵息。由於有关单位之楼价已上升四成,估值已升至910万元,以银行按揭成数上限计算,申请转按可获批之按揭金额高达500万元(按揭成数为55%)。换句话说,随着楼价上升,买家无需补付首期差额便可将发展商一按转至银行低息按揭。成功转按银行后,买家之供楼按息降至2.375%,每月供款减少24%,利息支出减少约54%。

  对於正在使用发展商高成数一按或二按之供楼人士,当两至三年之低息优惠期完结后,可根据银行最新物业估值计算可承造的按揭金额上限。当楼价累积一定升幅以及按揭余额逐步降低,转按至银行所需支付的首期差额便可减少,故此供楼人士可衡量自身个案是否具条件转按。二按用家若资金较充裕,亦可选择清还二按贷款而保留银行一按。

  留意银行审批按揭準则与发展商不同,银行需根据现行楼按措施评估转按申请人的还款能力,并在通过压力测试后,方可批出按揭贷款。

点击排行