图：今年前四个月，房地产开发投资同比增长，从去年底的9.5%上升到今年以来保持在11.6%至11.9%的水平上

　　国内外政经环境瞬息万变，全球经济增长放缓已成定局，美国四处点火，危机预兆频现。美国会不会继续加征关税？会不会全面科技脱鈎？会不会另拉“三零”小群（零关税、零补贴、零壁垒）？会不会启动石油战、金融战、货币战按钮？对此，中国如何应对？房地产会不会因此重新定位、再度出山？\新城控股高级副总裁 欧阳捷

　　一、外需环境不容乐观

　　全球市场乌云压顶。虽然，美国经济一季度环比折年率增速仍有3.2%的较高增长，但特朗普减税政策的边际效应已近尾声，除非大规模基建计划落地或者美联储降息，否则经济较高增长难以为继。英国退欧困局难解、资本产业流出不止、经济下滑前景堪忧。欧洲汽车排放新标准冲击其汽车产业，伊核协议存废威胁着欧洲经济，法国“黄背心”事件殃及多国，欧洲内需走弱难免。

　　多国资产价格出现了下跌甚至接连暴跌，全球经济金融危机预兆不断显现。我们已隐隐感到，市场乌云笼罩、危机潜行，也许很快，全球新一轮经济金融危机的灰犀牛将不期而至、提前到来。伦敦、澳洲等国房价下跌，美国、欧洲、土耳其等股市暴跌，继续抑制着世界各国经济。中美、美欧、美日、美加、美墨等贸易摩擦轮番登场、接连不断，关税或悬而未决、或持续升级，已经造成各国进出口贸易快速下滑，并拖累经济走势放缓。

　　按照荷兰经济政策分析署（CPB）跟踪的全球贸易数据，2019年一季度全球贸易额下跌0.2%；其中美、欧、日、中四大经济体贸易额下跌3.22%，下滑程度甚至超过2011年欧债危机时期。国际经济形势不景气导致的外需疲软，在贸易摩擦不断加剧的大背景下，不排除中国外需大幅下行的风险。随着美国加征关税，中国对美出口继续大幅压缩。

　　未来中美经贸关系走向如何？或有三种可能：一是继续贸易谈判，但谈而无果、争而不破，互留余地；二是被迫加征关税，更互怼口水、贸易脱鈎，产业转移；三是贸易暂时休战，求推迟危机、另起战端，全面封锁。无论哪种可能，都将重挫中美经济并拖累全球。

　　由于中美互加关税导致美股暴跌，打破了特朗普钟爱的美股不坏金身，触动了美国精英重新评估贸易摩擦的双方损失，及对美国经济的影响。如果美国经济出现疲软甚至下滑，贸易摩擦的反对呼声将持续上升，加之特朗普连任竞选急需好牌、渴望协议成果，继续加征关税的概率降低，达成贸易协议的可能性上升，或为中国出口企业争取喘息机会。

　　不过，即便是贸易摩擦告一段落，也不意味着剑拔弩张的局势有所缓和。正如我们过去所说，未来的科技战、人才战、石油战、金融战、货币战将此起彼伏，所有选项都不会缺席，未来数十年，世界将永无宁日。

　　二、内需不稳影响就业

　　国际形势变化冲击着中国刚刚出现企稳形态的经济，二季度再度下滑难以避免。社会消费品零售总额增速持续下滑，4月已经跌至7.2%，跌过了去年最低点的8.1%。消费占GDP的比重高达近80%，如果社零增速继续下滑甚至跌破6.0%，如何能支撑GDP增长6.0%至6.5%的区间呢？

　　4月份的数据显示，投资增速同样下滑。基础设施投资（不含电力、热力、燃气及水生产和供应业）同比增长仅4.4%，增速与1至3月份持平。显然，财政政策尚未发挥效力，地方政府投资也难以普遍发力，毕竟地方债与财政紧仍是困扰地方发展的最大难题。只有铁路投资增速远高于其他行业，增长12.3%，而且增速提高1.3个百分点。工业投资同比增长3.1%，增速比1至3月份回落1.3个百分点。工业投资增速下滑的背后，产业链转移应是重要因素之一。

　　近日，国务院总理李克强要求：“守住不发生大规模失业的底线，防止出现大规模返乡潮，有效稳住就业大局、稳定社会预期”。可见，防范产业链转移可能带来的投资下滑、大规模失业，已是各级政府工作的重中之重。但是，我们还能再次改变房地产压舱石的定位吗？

　　今年前四个月，房地产开发投资同比增长，从去年底的9.5%上升到今年以来保持在11.6%至11.9%的水平上，显然，投资增速上了一个台阶。而且，流入房地产的资金明显放松：从今年前两个月到前四个月，个人按揭贷款增速从6.5%回升至12.4%，房企开发贷增速从-0.5%回升至3.7%，房企发债、信讬都有放松，房企到位资金增速也从2.1%迅速提高至8.9%。

　　虽然，高层仍在警惕房地产回升再度挤压制造业和消费，但流动性宽裕之下，居民部门加杠杆仍是替代政府、企业、金融去杠杆的必然选择，只是增速会放缓。如果没有铁路和房地产投资的支撑和拉动，固定资产投资失速难以避免。而且，房地产相关产业链条长，相比铁路建设，更能够起到稳定就业的作用。

　　房地产会不会因此而被寄予厚望、再度托起吸收就业的希望？过去我们说过，房地产已经不再是中国经济增长的火车头，而是压舱石。哪怕洪水滔天，相信房地产压舱石的新定位依旧不会改变。但是，为什么房地产开发投资会有两位数的增长？从数据上看，今年前四个月房企新开工面积增长13.1%，增速比今年前两个月提高7.1个百分点，推动了投资增长，去年的土地款延期支付可能也是投资增速上升的原因。但是，同期房企购置土地面积同比下降33.8%，降幅比今年前三个月扩大0.7个百分点，这预示着未来的新开工面积与投资都会继续下降。4月份房地产开发投资增速仅比一季度小幅提高了0.1个百分点，已经呈现了增长放缓趋势。

　　与投资和新开工的两位数增长不相对应的是，商品房销售额增长仅从2.5%回升至8.1%，结合4月末全国商品房待售面积继续减少，同比下降9.4%，说明两点：一是库存短缺，导致成交量难以持续爆发式增长；二是虽然年初房地产开发投资超预期增长，主要来自于补库存，后续投资必然回落。

　　虽然，部分城市引进人才带来了需求增长预期、放松调控带来了房价上涨预期、部分城市紧缩供地、饥饿营销带来地市回温，刺激了楼市，但依然没有脱离我们关于“楼市将会回温但不是回暖、政策会放松但不会放开”，以及“小阳春不可持续”的判断。

　　5至6月及下半年形势会如何？很多地产人依然抱有中美贸易摩擦升级利好房地产的幻想。的确，过去我们说过，“经济好，房地产好；经济不好，房地产也好”，但在“房住不炒”和“防范系统性金融风险”的大背景下，政策上允许房地产托底，但不允许房地产爆棚。因此，房企6月冲业绩、金九银十、年底冲刺都还会带来超越小阳春的市场回温，至于成色，就不必与过去攀比了。

　　当然，指望回温的房地产能够增加大量就业也是不现实的。现在，建筑工地上已经难觅40岁以下的新人。房地产市场的平稳发展，也不会再让房地产相关产业链吸纳更多的就业了。

　　（未完，待续）