图：分析指出，地段不佳、商业饱和、竞品挖角、电商衝击、楼市分流、消费受抑等因素对商业地产影响极大\美联社

　　在笔者近期出席的某个论坛上，曾有一位嘉兴的酒店老闆透露，他也做了一个购物中心。我问他：进展如何？他说準备三个月后竣工，他正在督促现场抓紧施工。我又问：招商进展如何？他说还没开始。笔者建议立即停工，他甚不解。笔者告诉他：“项目竣工之日，就是调改之时”。不知招商，当然更不知缺少商业策劃与定位的项目，也许无论怎麼调改，都是无济於事的。\新城控股高级副总裁 欧阳捷

一、商业之难 难於竞争or囿於心态

　　很多无知无畏者投身於商业地产领域，他们不知道商业地产人的苦恼与困惑、挫折与无奈。商业地产人碰在一起，交流的话题常常浮於表面的商业地产之难。对内看，招商难、运营难、企劃难、策展难、招人难、管理难。向外看，地段不佳、商业饱和、竞品挖角、电商衝击、楼市分流、消费受抑。虽然这些显而易见的因素都很客观，也很重要，对商业影响极大。

　　但是，这都不是最根本的因素。比如，招商难的表面原因是品牌资源不充分，一二线城市不够瓜分、三四线城市难以下沉。其实，背后的逻辑是商业高度发达、渠道越发便利、竞争日益激烈、销售支撑不足。然而，我们已不可或缺商业，而且自古以来，商业就从未摆脱过、未来也永远不会摆脱竞争。商业追逐闹市，闹市聚集商业，聚集必然竞争。唯有残酷竞争，才能倒逼商业使出浑身解数、杀出红海、脱颖而出。唯有对手强大，才能倒逼自己苦练内功硬功、敢於搏杀、立於不败。

　　什麼时候才会没有商业竞争？永远不会。竞争推动进步，垄断必致停步。商业竞争的价值在於头部效应，真正的好商业不怕竞争，并且会长盛不衰、持续增长。唯有敢於竞争，才能破解商业之难，才能成为商业长青之树。沉湎於商业之难的无休止探讨，空耗光阴、折损锐气、无助於业。更有甚者，这让我们一叶障目、盲人摸象，看不清未来的趋势与方向。

　　未来的方向何在？

二、商业之困 困於逆势or盲於大势

　　北宋《势胜学》有云：“不知势，无以为人也。势易而未觉，必败焉”。商业大势已变，如仍未知未觉，难以成人之事。其实，商业地产大势有二，不仅势已彰显，而且相当明朗：

　　大势之一：物质幸福时代已经结束，精神消费浪潮逐渐兴起。过去我们曾经说过：“精神消费的核心其实就是八个字：体验人生、感悟人生”。如果我们至今还纠结於增速不断下滑的百货零售，轻视正在兴起的精神消费，不仅是逆势而为，而且必将错失机遇。过去，商业是购出来的，百货超市应运而生。现在，商业是吃出来的，凡是购物中心，餐饮佔比都不下30%。未来，商业是玩出来的，但凡有特色的商业无不体现玩。

　　消费者玩，经营者更要“玩”，玩出花样，才是精神消费的商业真谛。这并非是说，我们可以轻视并且放弃日常生活不可或缺的百货零售，恰恰相反，零售可以提供必要的销售额，保持租金收入，维持商业广场的正常运营。精神消费是建立在物质满足的基础之上的，商品零售市场永远是最大的市场，只是渠道有所改变。而且，精神消费业态与品牌仍在培育期的时候，商业业态不可能一下子切换赛道。但是，“知人性、有创意、能满足人们精神消费、顺带购物，才是商业的终极目标”。商业只在一二线城市“玩”吗？

　　大势之二：一二线城市趋於饱和，三四线城市急需升级。“满足人民群众日益增长的美好生活需要”恰恰是商业大有作为的广阔天地，美好生活当然不止於一二线城市。很多一二线城市的商业已经饱和甚至过剩，既很难再有好的地段，也少有新增商业广场用地。执著於一二线城市是不可能获得更多的市场机会的。

　　很多三四线城市并没有好的购物中心，有的甚至没有一座购物中心。在这样的城市裏，购物中心的静态覆盖人口远高於一二线城市，客流量完全可以满足购物中心正常运营，而且中小城市消费者更有閒。三四线城市消费水平增长速度高於一二线城市，物价水平和客单价甚至不低於很多二线城市。2015年，笔者就提出：如果品牌商家不下沉三四线城市，未来也是不可能获得增长的。如今，商业地产之两大趋势已然显现—精神消费与城市下沉。

　　《势胜学》又云：“未明之势，不可臆也。彰显之势，不可逆耳。”即便顺势，依然不乏挑战。

三、商业之苦 苦於挑战or窘於两全

　　变化是商业最大的痛苦，也是最大的乐趣，更是最大的挑战。人类总是喜新厌旧的，商业更难长盛不衰。大超市引入不过三余年，群死群伤。新零售热闹只有几年，已现衰象。保龄球馆几近淘汰，KTV场基本出局。如何保持商业日新月异、常见常新的持久竞争力？关键在业态。

　　新奇特的时尚体验业态迅速崛起，上天、入地、下海、运动、科技、竞赛等“玩业态”都成为购物中心的新宠。一时间，太空体验馆、漂浮体验馆、飞行模拟仓、风洞实验室，纷纷登场；密室逃脱、鬼屋惊奇、森林探险，风头无两；海洋世界、黄金海岸、冰雪天地、极地雪车、真冰场、滑雪场，遍布西东；赛车场、马术场、击剑馆、射箭馆、射击馆、蹦床馆，不复新鲜；科技体验馆、科幻遊乐园、3D体验馆、VR运动中心、CS对战，层出不穷，连上海也提出要在3至5年内，全面建成“全球电竞之都”。

　　只有大胆创新，才能引领潮流。“玩业态”最大的挑战是吸客与吸金的两全难。消费者需要体验，商家需要扶持，老闆需要租金。然而，没有“玩业态”，购物中心势必沦为“类百货”─客流量难保，租金也随之减少。目前，精神消费品牌商家依然偏少，初创时期租金承受力更低，甚至因为看不清前景，而难以签订长期稳定的租约，更遑论租金年年递增。怎麼办？

　　商业需要共生共赢，没有对品牌商家的扶持帮助，就没有品牌商家的租金回报。品牌商家不仅看“钱”，更看“人”，唯有真正尊重品牌商家的企业和操盘手，才能得到品牌商家的认同和追随。看不上、抓不住、扶不起“玩业态”的品牌商家，就会丧失精神消费的市场先机与商业领域的先锋旗帜，就会落后於新新人类消费理念巨变的商业时代。唯有客流，才是商业之源。唯有常新，才能汇聚客流。跟上商业变化的脚步，商业就一劳永逸了吗？（未完，待续）