在经历了年初地产融资的“小阳春”后，5月至今随着一些针对房企融资政策的出台，房企的融资环境又有收紧的迹象。先是5月中旬“23号文”申明了要对银行、信讬等金融机构对房地产行业的放款加强监管工作；5月底内媒报道称部分房企的公开市场融资可能会被加以限制；7月初监管层对多家信讬公司进行窗口指导，7月12日发改委又对房企发行境外债提出新要求。

　　房地产信讬势头迅猛，监管出手意料之中。上半年房地产信讬项目增速较快、新增资金快速向房地产领域集聚，信讬业协会统计的2019年一季度投向房地产领域新增信讬金额近2610亿元（人民币，下同），同比增加784亿元；佔新增信讬项目总金额的比例达到了19%，同比提高了九个百分点。二季度房地产信讬融资势头未减，用益信讬网数据显示二季度房地产集合信讬募集资金环比增长6.85%；佔各领域募集资金的比例达到了42%。

　　儘管5月中旬“23号文”对房地产信讬带来影响，但6月房地产集合信讬募集资金依旧超过了600亿元，近期多家信讬公司收到银保监窗口指导，要求控制房地产信讬业务规模，规模严控下未来房地产信讬规模增速或将有所下降。

　　境内债发行回落，新增融资向高等级集中。2019年前四个月地产债发行量延续了2018年以来的回暖趋势，但5月开始地产债发行量明显回落。5月地产债发行量环比减半；6月地产债发行量继续减少，仅发行172亿元，同比减少近200亿元。淨融资方面，儘管上半年发行量回暖，但到期高峰下淨融资额仅100多亿元，同比大幅减少了近1000亿元。

　　此外，结构性的问题明显，顺利发债融资的房企主要是AAA级主体，AA+级房企累计债券淨融资尚为负，遑论AA级及以下评级的主体了。

　　境外债“高温”不降，监管“再紧”一步。2019年以来房地产企业境外发债的热情高涨，前六个月房企在境外发债的金额达到491亿美元，同比增长26.7%；淨融资额累计291亿美元，同比增长9.7%。2018年年中监管也曾收紧境外地产债的监管，要求房企境外发债主要用於偿还到期债务，监管导致2018年6-10月房企境外融资的回落，但2018年四季度以后又再次升温。

　　近期发改委又对房企发行境外债提出新要求，要求房企发行外债只能用於置换未来一年内到期的中长期境外债务，且这些债务要在备案登记材料中列明详细信息，部分非标準化融资有可能因为不能提供相关信息而难以纳入置换範围。在新的募集资金用途要求下，房企境外债融资的新增规模将受限。

　　行业面临偿债高峰

　　银行贷款呈回升趋势，监管未有新增要求。2018年末上市银行房地产公司类贷款余额增速17%，同比有所增加。个贷方面，2019年一季度个人购房贷款余额增速继续回落至17.6%，但下滑幅度放缓；同时新增居民中长贷有所增加，1月至6月新增居民中长贷2.75万亿元，同比增加了2500亿元。“23号文”中有关商业银行放款的要求与此前规定相比并没有新增内容，重申目的或主要是防範执行层面的放鬆和新的监管套利。

　　融资环境再次转紧，行业马太效应愈显。今年房地产行业面临债务到期高峰，再融资压力大，上半年得益於融资环境的好转，缓解了部分房企资金链紧张的问题，但强者恒强的格局依旧没变，行业融资集中度提升。5月以来房地产融资环境边际趋紧，一方面监管的态度不是一棍子打死，还是允许房企借新还旧的，但另一方面，行业马太效应会愈加明显，警惕那些经历了年初融资“小阳春”后短期偿债压力仍重的房企。

　　企业层面，笔者选取了40家典型发债房企作为研究对象，发现儘管房企评级均在AA+及以上，但融资成本分化非常大，2018年平均融资成本从最低的4.3%到最高的近8.5%。同时2018年多数房企融资成本提高，且大多数房企（特别是一些中型房企）带息债务仍在快速扩张；期限结构上部分房企短期债务佔比下降。

　　2019年上半年融资情况看，大部分房企都抓住了发债的窗口期进行了债券融资，缓解了债务到期压力，但也存在个别偿债压力较大的企业未能成功发债，建议关注其后续资金压力。