图：土地供应不足既是香港经济发展的障碍，也是社会矛盾的集中点。应急之策，政府引用《收回土地条例》应对解决土地供应问题，政策带来的价值和可行性都高

　　修例风波蔓延至今，矛盾爆发得激烈绵长，特区政府的管治认受性跌至谷底，是回归后未见之大变局。究其根本，香港积压深层次问题，民怨发酵已久。经济基础决定上层建筑，香港的长远之计在于确保经济的可持续发展，急民所急，化解矛盾。\广东省政协委员、香港广东青年总会副主席 林至颖

　　土地资源是香港经济长远发展的短板。任何一个经济体的发展，都是依靠充分调度生产要素：劳动力、土地（包括自然资源）、资本和技术。如今香港已经充分就业，资本密集度在全球也是名列前茅，依赖国际贸易和相关的产业来发展，借助了区位和技术双重优势，赫然是已发展地区。香港往后的发展依赖科技创新，降低业务运作成本，形成新的市场脉络。然而，技术创新并未能成香港重要的发展动力，土地的稀缺更限制了各行各业的发展。如今香港不足三分之一的土地得以开发，住宅用地更是在一成以下。而土地要素的稀缺，健康共荣的多元市场就遥遥无期。

　　土地稀缺：香港长远之患

　　无论是需求还是供应层面，香港房地产都侵夺了其他行业的盈利能力。根据德意志银行《2019全球物价报告》，香港在居住成本全球第一，总体生活素质排名第44位，处于世界中下水准。当香港房屋占了港人消费市场的大半，其余的行业就难以兴旺。另据第一太平戴维斯的《2018年中国写字楼报告》，租金作为营商成本，香港也是全球第一。土地的稀缺性造就了房地产的暴利，限制了其他行业的发展。故此无论是消费市场，还是生产组织，香港营商者都面对土地要素的限制。

　　土地稀缺成为了市场垄断的利器，反映在持续多年的贫富悬殊，封锁后续发展动力。根据乐施会最新发表的《香港不平等报告》，香港最新的贫富悬殊空前严重，远高于其他已发展经济体如新加坡和美国。香港坚尼系数自从2001年起一直不下0.5，反映了发展机遇的垄断。土地要素的控制就成了香港大商家的垄断利器。故此，港人难有获得感，合理的选项就不外乎逃离和接受被压榨的现实。技术创新需要试错，风险不低，当商界养成以土地谋暴利、坐收租金的风气，又怎会投资在技术创新，获取新的经济增长？

　　一旦打破土地障碍，香港就有望借助技术创新，释放长远发展的经济潜力。香港作为全球最国际化的城市之一，高等院校享誉全球，故此技术创新的人才底蕴厚实，对于全球脉络敏感。只要一打破土地稀缺，香港企业就减少以房地产谋利的动机，增强积极发展业务的诱因，技术的作用就突出，企业将积极投资在研发与发展。如是者，正好呼应港府在2015年提出“再工业化”政策，奠定政策落实的市场基础，令先进物料、纳米科技、微电子等范畴技术百花齐放，协助传统工业升级转型、提高品质和效率，增加市场演变的内在动力，促进香港长远国际竞争力。

　　土地供应：制定全面规划

　　有鉴于香港目前开发用地不足，笔者认为政府在全面增加土地供应，策略应该兼顾从长期、中期、短期的发展需要：长期而言，港府应该重启新市镇的开发计划，以及创新卖地程式；中期而言，立法限制发展商囤地的时间长度；短期而言，动用《收回土地条例》增加土地供应。

　　长远之计的第一策是重启新市镇的开发计划。香港千禧年以后就再无发展新市镇，只是完善原有开发的市镇。但如今人口逐步膨胀、置业困难，开启新市镇的开发计划势在必然。具体的操作方式为港府成立新的专案小组，由发展局局长负责，筹组学界和商界，按照目前的人口趋势，确立市民首置物业的缺口作为目标和时间框架，盘点香港目前所有可开发地区，根据预期发展后可容纳人口、开发所需时间和成本，列出土地清单，排出开发的优先次序，并列出可能遇上的阻力，拟定十年到二十年的发展计划。解决土地供应问题是长远之策，不但应该作为现任特首的工作清单，更应该作为往后特首必须开展工作。

　　长远之计的第二策是政府立法修订卖地程式，向发展商提供增加房屋供应的诱因。立法修改地政总署的卖地规则。具体操作方式为卖地之初设下金额上限。抵达金额上限后，发展商竞争预留土地兴建公营房屋的比例，以多者胜。其中，发展商预留越多土地作公营房屋兴建，就越少空间用于商业用途，必会自设上限。透过这样的政策创新，政府将市民居住需要的福祉，成为发展商获得土地发展的条件。

　　中期之策便是政府立法限制发展商囤地时间长度，善用现有土地储备。根据目前四大发展商拥有的农地储备高达1亿平方尺，如果能释放到市场，将会大幅缓解土地供应不足的问题，恰好可以用作发展新市镇。即使未能三年内全部投入开发，至少能让港府重掌房屋发展的主导权，加强土地使用的效率。具体操作方法为立法要求已投地的发展商在三年内动工开发，从投地签约开始起算，否则视为违约，交出交易金额的倍数罚款给地政总署，交易金额必须按通胀率调整，并将土地所有权归还地政总署；从立法开始起算，所有香港发展商闲置的土地储备必须在法例生效后两年内开始动工，否则以违约处理。即使途中转让给其他发展商，土地开展动工的时间限期依然不变，以防大型集团透过子公司之间的交易延后动工时间。如若发展商自身的开发速度跟不上，又未能透过转移土地给其他发展商的形式完成，可以原璧归赵，政府还以经通胀率调整的交易金额。

　　应急之策上，政府引用《收回土地条例》对解决土地供应问题，政策带来的价值和可行性都高。土地供应不足既是香港经济发展的障碍，也是社会矛盾的集中点。这次修例风波正是在这深远的背景下爆发，如今政府的公信力急转直下，正是“穷则变，变则通”的关键时刻。引用条例的价值和可行性都高，可以协助港府走出困局，平复社会怨气，缓解社会矛盾。根据当初土地供应专责小组的资料，十年内可因此释放约150公顷的额外土地，坊间估计能建约7万伙公营房屋，足以补上《长远房屋策略》2018周年进度报告里的十年土地供应缺口。根据去年立法会议员尹兆坚向发展局查询相关司法覆核的数字，1997年7月至2017年12月期间，土地业权人因政府引用该条例收回其私人土地而提出的司法覆核个案只有8宗，且无胜诉个案，拖得最长时间的个案也持续不超过一年。

　　香港自回归以来，社会缺乏聚焦在社会根本问题的讨论，更没有就此作出应对战略，一如梦游者见步行步，于是被高瞻远瞩的新加坡超越，今年在《全球竞争力报告》屈居第二。综观历史长河，远至商鞅变法，近如戴卓尔夫人厉行变革，破解困局莫不需要当局过人的魄力和担当，深谋远虑的取舍决断，调和阴阳的政治手腕，让社会各界重新形成共识，必要时大局为重，割舍短期利益，以求长远发展。如果当局和各界精英有此担当，社会各界携手共进，香港何愁荣光不再？