祥益地产总裁 汪敦敬

　　楼市新态

　　香港人要齐心合力重整民生和市场分配财富的机制，其中楼市正正是重中之重，但在过去很长时间，政府处理楼市都没有完整计劃，甚至乎只是去“头痛医头，脚痛医脚”。不完整的计劃不单止解决不到问题的重心，更会衍生出新的问题来，因为楼市问题有如洪水只可疏导不可堵塞，只向单一环节施压会令到问题在其他环节上变得更严重。最佳例子就是本来能有效令到金融市场更稳定的“楼市辣招”，在2010年首次推出到现在，因为增加的再置业成本及繁複的手续，所以令到二手放盘量至今最少大减65%以上，这种变化反而成为楼市上升的新动力。

　　如用简单的方法去描述複杂的楼市的话，笔者希望大家明白楼市起码分四大环节并互相影响民生与财富分配：1、一手楼供应。与90年代比较，粗略估计香港少兴建50万个单位。

　　2、二手楼供应。即是二手市场放盘量，不单止在楼市辣招后大量减少，而且大家都忽略了二手放盘量才是楼市的最大供应，这种忽视令到楼价升得更快、更锐。

　　3、入市门槛。就算楼价便宜了，供应量多了，但是因为按揭太严苛，新生代一样难以上车，令到社会进行不到合理的财富分配。本港按揭证券有限公司的九成按揭，由2002年政府退出市场以来，接手背负了提供上车人士低上车门槛的功能，但起码2015年之后仍然有大部分年轻人不知道可以借九成按揭，这正正是香港近十多年来政客与公务员“多做多错，少做少错，唔做唔错”文化下的效率，我们应该要一起努力改变。

　　4、正确的置业概念。在楼价便宜一半的数年前，年轻人多是提倡“楼奴”理论，当买楼的需求成为了道德观下的宣示，会进一步令到大量人士错过了上车良机。当然近二十年来都有一些错误的概念，就是上车盘是要买市区，很多律师或专业人士更觉得自己地位尊贵，所以上车盘是可以买九龙区等地，这是“错到飞起”的概念。其实以预计的2019年入息中位数1.96万元计算，两个年轻人（25至34岁）每月储蓄收入的3成，假设每年人工的加幅是5%，储蓄3.58年可支付400万物业的首期连杂费。而年长一辈这也是支持着有关错误的观念，也是比例上少了人买楼或“觉得买不到楼”的原因之一，因此要解决房屋问题，香港人自己的观念首先要回到过去数十年前的才对。

　　笔者绝对同意最近民建联提出引用“收回土地条例”及重推“租者置其屋计劃”，任何行政困难公务员都应解决，没什麼比公平分配利益更重要，我们再不做好以上两项建议，香港政治争拗将难以根治。