图：无论是楼价处於上升、下跌又或横行周期，网上估价低於业主叫价的情况仍时有发生

　　根据最新中原城市领先指数，平均楼价较上月同期下跌约1.7%，而暂计楼价较年内高位回落约4.3%。最近有报道指出某部分屋苑估价下挫幅度扩大至一成甚至两成，估价下跌的屋苑数量亦呈增加趋势，为何估价降幅与数字上楼价跌幅不符？最近社会气氛不稳，市道转趋低迷，确实多了业主愿意提出较大议价空间，个别减价幅度较楼价高位市值低一成甚至接近两成，部分屋苑如率先出现较多减价个案或减幅较多，有关减价成交亦会带头拖低屋苑之银行估值，但要留意的是，那是属於部分或个别屋苑的成交状况，并非就是反映整个楼市价格走势。

　　以近月为例，各个屋苑楼价实际上是发展迥异，部分屋苑成交价下跌，但下跌幅度有高达一成多，亦有低至不足1%，而当中亦有部分屋苑成交价维持上升，比例上楼价下跌个案多於上升个案，平均计算下楼价按月便出现跌幅，但跌幅却不会如个别屋苑般大。看楼价指数亦需留意，有关数字需依据买卖合约作为基础，故此反映之楼价大概已属於两至三星期前之成交状况，用家衡量楼价水平亦得明白此点。

　　当楼价出现调整时，偶有报道指出一些屋苑出现估价不足的情况，但细心一看，有关估价不足是指网上估价低於业主的叫价，而非真的是成交价出现估不足价的情况。其实无论是楼价处於上升、下跌又或横行周期，网上估价低於业主叫价的情况仍是有机会发生，因为业主总是希望善价而沽，总会有部分业主的叫价是偏高於市值。所以，当我们看到报道指出业主大幅减价两成获承接时，不要即时想着楼价将跌两成，而是看看业主原先的叫价是否大幅偏高於市场，现只是面对现实将售价减至接近市价水平，可能实际上对比市值的减幅只是半成。

　　中原按揭经纪有限公司董事总经理 王美凤