图：房价长期走势是由供需决定的，而房地产税对市场调节的作用可谓相对有限

　　2019年政府工作报告提出“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”，从“稳妥”到“稳步”，房地产税改革正在提速。为什么要征收房地产税？最佳出台时机是何时？哪类房地产税方案最好？出台后会有什么影响？笔者试图在本专栏回答这些问题。

　　恒大研究院副院长、房地产行业首席研究员 夏 磊

　　为什么一定要征收房地产税？

　　存量房时代渐行渐近，征收保有环节税是大势所趋。2018年中国城镇住房套户比1.09，住房供给总体充分；土地购置面积和商品住宅新开工均处于峰值水平，住房大建设时代的基础不复存在，开发建设环节的税收和土地出让金必将不断减少。而中国地方财政高度依赖土地相关收入，2018年，地方本级财政收入中土地出让收入占比38.1%，仅依赖于开发环节的土地财政难以为继，拓宽税源是必由之路。

　　满足三个前提，房地产税有望成为地方政府的重要税源。一是城镇人口和人均居住面积逐渐提高，促使税基总和不断增加；二是人均可支配收入增速高于房价增速，导致房价收入比降低、居民住房购买能力提升，可承受更高的实际税率；三是存量房时代逐步到来，土地出让收入规模降低，提升地方政府征税动力。

　　何时是出台的最佳时机？

　　房地产税最佳出台时机是经济稳定发展、房地产市场健康运行时期。

　　在经济稳定发展、房地产市场健康运行时期出台房地产税，边际影响最小，更容易被市场所接受。当房地产市场上行时，房地产税预期成本远低于房价和房租上涨的预期收益，征税虽不会对市场产生重大冲击，但目前市场继续上行带来的风险也越来越大。当市场下行，一方面持有房地产的预期损失放大，另一方面也强化了政府调控和房价下跌的预期，使得持有者更急于脱手，加速房价下跌。

　　当前经济下行压力加大，未能给房地产税出台提供最佳环境。当前中国经济金融形势严峻，三季度GDP增速创1992年以来新低，其中，出口连续两个月负增长，消费低迷，固定资产投资持续放缓；财政税收收入下滑，税收连续五个月负增长、11省市财政负增长。

　　什么是最优的税制方案？

　　税制设计由地方主导，因地制宜，避免“一刀切”。房地产税具有高度地方性，与地方居民利益密切相关。中央统一立法虽然必要，但各地方住房需求、住房发展阶段等具体情况都不一样，不宜统一税制“一刀切”。留给地方政府充足的自主空间，兼顾地方特点，才能保证房地产税满足地方多样化需求，稳妥实施。

　　区域上，从经济发达地区试点，逐步过渡到全国。相较于经济欠发达地区，发达地区居民收入水平、支付能力和纳税意识都更强，从经济发达地区开展房地产税试点，总结经验，逐步过渡到全国，阻力较小。

　　征税对象上，从空置住房、高端住房逐步过渡到所有住房，有利于改革推进。房地产税是直接税，居民对税负敏感，房地产税应由小范围、低税负向全面征收过渡。从国际看，房地产税是财产税的一种，税制设定上以“宽税基、低税率”为主，针对存量住房征收房地产税可确保税源规模。开征初期，考虑居民负担水平和接纳程度，可从空置房、高端住房逐步过渡到所有住房。

　　即使是普征，差异化的税制方案有利于精准调控。对于空置房、高端住房和全部住房，当税率、税基和税收优惠措施都相同时，无法体现税制公平性；当税基和减税措施相同，但对空置、高端房高税率征税、一般住房低税率征税时，有利于打击投机性需求、减少空置、抑制高端需求，提高房地产税的接受度；当税率和税基相同，仅对一般住房实施税收减免政策，既保护居民正当的自住需求，也有利于提高住房利用率，减少不必要的住房资源浪费。

　　设定合理的价值评估基期和税率调节机制，确保居民可负担。美国房地产评估价值虽与市场价值接近，但可通过评估率来调节实际税率，2018年，各州的房地产税实际税率在0.27%至2.4%之间；英国房产评估采用1991年市场价值，税率分八个等级，地区政府自行调整基准税率来调节实际税率水平，2017年平均税率仅约1.8%，如考虑房价上涨因素，则实际税负更轻。

　　借鉴国际经验，设定合理的不动产价值评估基期和税率调节机制，让居民能负担起，才是房地产税顺利落地的前提。

　　居民自住房税收减免，或设定人均免征面积，满足居民自住需求。新加坡采取超额累进制税率，与非自住房税率不同，自住房税率更低；德国首套自住房不收房地产税，只有在使用第二套及以上住房时缴纳二套住房税；上海市新购住宅免征面积为人均60平米；重庆市独栋住宅每户免税180平方米、新购独栋住宅和高档住房每户免税100平方米。

　　房地产税出台有什么影响？

　　短期内，房地产税通过影响供需格局影响市场。

　　房地产税通过影响市场预期和持有收益影响供需，抑制房价上涨。国际经验表明，房地产税开征前后，征税力度和市场反应尚未明确，市场预期受影响，需求入市节奏推迟、部分投资者抛售房产，影响短期市场供需、房价回调。

　　购房者关注税收力度和市场反应，观望情绪浓厚。中国房地产税征税时点、力度和市场反应尚未明确，部分购房者会持观望态度、推迟需求入市，短期内购房需求将减少。

　　房屋持有者可能出租或出售部分征税房产应对持房成本上升。由于征税力度未明确，持房者或大多持观望态度，采用出租或出售部分征税房屋以应对持房成本上升。对于人口净流出、缺乏需求支撑的部分城市，房产持有者可能会选择出售房产；对于人口持续流入、住房需求旺盛的城市，持房者短期内会采取出租房产以应对持有成本上升，并将部分房地产税负担转嫁给承租者，导致房租上涨。

　　长期看，房地产税市场调节作用不明显。

　　房价长期走势由供需决定，房地产税的市场调节作用有限。从国际经验看，房价的决定因素是供需，房地产税仅是一个调节因素，既不是稳定市场运行的关键，也无法防范房地产泡沫的产生和破灭。德国仅征收土地税且税负较低，但房价长期稳定，主要依靠供需平衡和稳健的货币金融制度；日本、美国、英国很早就开征房地产税，但日本经历两次房地产危机、美国出现六十年大牛市又爆发次贷危机、英国房价则长期刚性上涨，主要由于土地供给不足或房地产过度金融化。