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楼语纵横\楼市维持量稳价整固\Q房网香港董事总经理陈坤兴

2020-06-23 04:24:12大公报
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  自去年8月美国重启减息周期,笔者已预期美国或许会重返十年前的“零息岁月”、甚或有机会出现负利率情况,当时香港低息环境维持的同时,加上低通胀、低失业的“三低”条件,楼价自然维持高企。但想不到经过去年下半年的社会运动,以至今年上半年的新冠病毒疫情影响下,楼市“三低”已变成“两低一高”,成为低息、低通胀,但高失业率的新格局。

  无可否认,新冠肺炎仍然在全球肆虐,环球航空业仍处於半停顿状态,本地零售业仍未度过寒冬,整体经济复甦仍然存在相当不确定性,按最新公布今年3至5月份失业率升至5.9%,较对上一个月(2至4月)的5.2%,儘管按月升幅已放缓至0.7%,但相信未来失业率仍会继续上升。

  事实上,虽然政府所推出的保就业计劃,已为不少企业提供援助,但从首阶段保就业计劃的反应来看,全港约16万名僱主申请,只佔合资格僱主的66%,即使扣除实力雄厚的大企业主动放弃申请,估计仍有不少僱主正考虑进行裁员,所以没有申请有关计劃,未来失业情况或许仍会持续处於高位。

  幸好在失业率持续上升的同时,低息、低通胀仍然维持。自今年3月份美国大幅减息一厘,联邦利率再次减到0至0.25厘的水平,“零息岁月”重临,加上新冠肺炎肆虐,令美国经济大受打击,甚或有机会出现“负利率”的情况。早前联储局会后声明更已表明,有关接近零息水平,至少维持至2022年底。换言之,低息日子还会维持一段长时间。

  “两低一高”新格局

  再者,市场仍处於长期低通胀的日子,按政府统计处早前公布最新4月份的综合消费物业指数按年上升1.9%而已,剔除政府一次性纾困措施,基本通胀率为2.3%,较对上一个月(3月份)的2.6%为低,同时亦较去年同期的2.9%为低,更加是跌至自2018年5月开始的两年新低,相信是未来经济环境持续不景气下,目前的低通胀环境或许会维持相当长时间。

  整体失业率持续上升,加上社会及政治事件,移民的数字有所增加,亦令近期二手市场上减价放售单位明显增加,相信楼市整固期仍会持续一段时间。但幸好在低息、低通胀的环境持续下,市场仍有一定的刚性需求,而事实上即使近期一、二手交投稍稍放缓,但整体楼市交投仍然相当活跃,整体而言在现时楼市“两低一高”格局下,相信未来楼市维持量稳价整固。

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