图：香港觅地建屋居住是一项长期存在问题，而桂山岛方案的提出，适时可以让香港社会各界多一个思考方向

　　单独的桂山岛方案，将影响部分大屿山的房地产市场，但不至於对香港房地产市场带来明显衝击；假如桂山岛方案整合葵涌的货柜码头，则影响会扩大到香港九龙和新界西部的房地产市场。

　　上周日父亲节，我们一家人到好友在香港离岛大屿山的家中相聚，然后一起到附近的长沙泳滩（全长三公里，水清沙细，是香港最长的泳滩）畅遊。原计劃上一个周日家庭聚会的，但因为颱风警报而推迟了一周，实际上当天颱风并没有直接吹袭香港。

　　周一傍晚下班前，突然看到香港媒体报道，中央正在研究以创新手法助港解决困扰已久的住屋问题，在大屿山以南、珠海市的桂山岛填海，然后租借给香港建造房屋，包括兴建大量公屋以供50万人居住。参考“横琴模式”，在当地实施香港法律并由香港特区管辖，并筹劃发展。“横琴模式”就是中央授权澳门特区，对横琴口岸澳方口岸区及相关延伸区，依照澳门特区法律实施管辖，直至2049年。

　　这个消息，和5月21日全国人大常委会将制定港区国安法的消息一样，既让人意外，又不那麼意外。

　　港区人大代表、香港工联会荣誉会长郑耀棠曾经在2018年和2020年两次建议，在中央政府支持下，香港向惠州、珠海、中山等城市租地，兴建港式新市镇，并效仿横琴模式，让香港拥有其行政管理权或高度自治权，全面实行香港法律、税制等，成为香港的第十九个区。港区国安法的推出旨在香港经济的长远稳定发展，中央也一定会同步推出促进香港经济繁荣，解决深层次矛盾的新政策。实际上，中央负责港澳事务的官员已经在5月底表示将在国安法通过后，帮助香港处理困扰多年的土地房屋问题。

　　然而，桂山岛方案还是比笔者预计的要快很多，而且桂山岛是一个让大多数人都没听说过的地名。桂山岛位於珠海水域，现时面积为10平方公里。距离大屿山以南约3海里，估计约45分鐘高速船程，即可到达香港中环及尖沙咀核心商业区。

　　为什麼是桂山岛？

　　在香港水域边界内的南丫岛面积13.85平方公里，目前岛上居住约6000人，高速船距离中环约25分鐘，应该是修建房屋更适合的选择。

　　不过，这个计劃目前看来还没有任何进展。香港小政府模式下，政府工程的规劃和实际建成之间往往有着20至30年的间隔。以广深港高铁香港段为例，长度26公里，2005年具体规劃后，计劃2015年建成，实际建成通车日是2018年9月23日。

　　数据上看，香港土地面积为1106.34平方公里，当中已发展的土地仅佔四分之一，约276.6平方公里；郊野公园和自然保护区则佔四成，而用作住宅用途的土地则只佔整体土地7%。值得一提的是，香港土地面积有6%来自於填海造地。虽然只需要从郊野公园和自然保护区劃出2.3%的土地，就可以获得和桂山岛一样10平方公里的土地，但这件事情就是一件不可能完成的任务。香港土地和房屋问题是一本天书，大家能够想到地产商和有产者利益、环保主义者的诉求，但未必能够想到即使有了地，建房子、建交通配套的时间也要十至二十年。

　　政府在《香港2030+》报告指出，香港长远需要增加约4800公顷的土地供应，而现在的发展计劃只能提供约3600公顷土地，仍差约1200公顷。2018年政府提出的“明日大屿”发展建设计劃，建议在香港岛和大屿山中间的水域建造多个人工岛，总面积约1700公顷，耗资约5000亿港元（后更新估计为6240亿港元），在未来二十年可以为70万至110万人提供住所。计劃提出后立刻引起全港大辩论，客观评估，反对声音更大。其中佔主导的意见是香港并不缺乏土地，只是没有好好利用，与其打海洋的主意，不如挖掘现有土地资源。

　　看明白这些，就知道桂山岛之所以成为候选目标，源於其面积大小合适，是距离香港最近的岛，又恰好在香港水域边界之外，可以避开香港社会各种力量的反对声音。

　　实际上，相比於工联会目标地点模糊的建议，新民党主席叶刘淑仪在2018年就倡议港府应向中央政府申请在内地水域填海，并认为於大屿山以南、珠海市桂山岛填海最为合适。该党指出，若以桂山岛作为填海工程基础，估计可为香港在五年内增加约2000公顷土地供应，供50万人居住。叶刘建议应在当地实行普通法，并可整合葵涌货柜码头用地，释放空间用作建屋。

　　不仅如此，今年全国两会期间，不少港区人大代表和政协委员向中央提出了包括房屋土地方面的挺港建议。其中，民建联也建议在珠海市桂山岛填海建造香港城，并将相关土地一併租予香港，租期可考虑较长的时段例如50年，并加入续期机制。该党认为，岛上未发展的以西海域，属浅水区，适合用作填海。根据初步估算，浅水区可提供额外至少1000公顷土地，足以进行具规模的规劃及发展，若将两成土地用於住宅用途，将可提供16万至20万个单位，甚至可能解决50万至80万人口的居住，可望大大纾缓香港房屋问题。

　　中央研究桂山岛方案传出，如果中央下定决心，笔者估计正式宣布的时间会在下任特首2022年上任之际，考虑到内地无与伦比的建设速度，桂山岛计劃可能在2027年之前就能完成建设目标。

　　桂山岛方案的利弊

　　桂山岛方案的有利之处很明显，就是可以在较快的时间解决香港50万至80万人的居住问题，甚至可以较大程度替代“明日大屿”计劃。

　　现在香港轮候公屋的人口约25万至26万，申请居屋的人口约32万，预计到2043年前这部分人口数量都会保持稳定，之后开始减少。

　　桂山岛方案的不利之处也很明显。首先，桂山岛距离市区中环和尖沙咀等核心商业区较远，高速喷气船需要45分鐘的时间（这比从桂山岛坐高速船到大屿山东涌港铁站，再前往核心商业区需要的时间更短），再转往非核心地区的工作地点可能还需要15至20分鐘时间，可以说很不方便，实际上在核心商业区工作的人往往居住在30分鐘路程之内。

　　而明日大屿方案虽然建成时间稍长，但人工岛到核心商业区的时间会缩短三分之二。

　　其次，桂山岛计劃会对临近的大屿山房地产市场造成明显的衝击。原本东涌和愉景湾房地产市场就高度依赖在机场和迪士尼乐园工作的人口，今年因为疫情就遭受了某程度超过其他各区的衝击。但考虑距离，单独的桂山岛计劃应该不至於对香港其他地区产生明显衝击。

　　如果桂山岛计劃还整合货柜生意，以替代葵涌货柜码头，释放出土地建屋，则会额外对九龙和新界西部（从马湾、青衣，到荃湾，再上到新界元朗，下到西九龙）的房地产市场产生衝击，并且会辐射到九龙和新界东部以及香港岛。

　　当然，这些利弊比较需要更加详细的数字分析。如果採取桂山岛方案，自然也会设法降低其弊端。

　　有了比较，反而可以体现出在市区内挖掘原有土地资源的重要性。实际上，《香港2030+》分析的1200公顷土地短缺，并非不能够在市区内弥补。例如，有港铁爱好者建议从南港岛线的海怡半岛站延伸修建港铁到南丫岛，就可以扩大南丫岛的发展计劃，足够50万人居住。在笔者看来，南丫岛方案明显好於桂山岛填海建屋，也可能好於“明日大屿”计劃。相信过去反对港府建屋计劃的人，看到桂山岛方案，也会重新考虑利弊。

　　无论哪一种方案，远水不解近渴。香港房地产市场仍可能保持今年4月底开始的反弹趋势，中原地产领先指数已经抹去疫情造成的衝击，回到了2019年11月底的水平。在全球零利率仍将长期持续的环境下，香港房地产继续上涨的概率更大，儘管上涨的速度可能会变慢。