楼语纵横 陈坤兴

　　Q房网香港董事总经理

　　本地疫情进入第三波，本地确诊数字与日俱增，近日更出现连续六日过百宗新增确诊。数字屡创新高，当中更有不少不明感染源头个案，社会恐慌情绪亦自然有所增加。限聚令收紧至两个人，加上全日“禁堂食”，企业营商环境亦自然愈发困难，即使政府早前推出“保就业”计劃，透过向僱主提供有时限的财政支援，协助他们支付员工的薪金，以保留可能会被遣散的僱员，奈何企业裁员情况未见停止。

　　疫情持续，经济放缓，加上失业率上升，买家入市心态自然会转为审慎，对整体楼市自然会带来一定的压力。无可否认目前失业率情况，已经比起2009年的金融海啸更为严峻，当时失业率达5.5%，亦距离2003年沙士肆虐期间不算太远，十七年前的沙士，当时失业率曾升至8.5%的高位。

　　不过大家亦需留意，在目前的高失业率情况下，同时间最新实质按揭利率，却比对於2009年金融海啸，以至2003年的沙士时期还要低，儘管期间的银行最优惠利率（P）仍处於约5厘的水平，不过最新的新造按揭利率，九成以上买家均选择以银行同业拆息（H）计算，以最新一个同业拆息低见0.25厘计算，最新实质按搂利率只有约1.7厘的水平。

　　比对於2009年金融海啸期间，按当时金管局的数字，超越一半业主仍选择以P作按揭利率，以当时约P减2.25厘计算，实质按揭利率高达2.75厘。至於2003年沙士时期，当时同业拆息计价的按揭仍未普及，加上当时按揭利率是“P减2”的水平，实质按息高见3厘。

　　事实上，在过去一段时间的低息环境下，即使过去半年整体失业率持续上升，但期间整体住宅楼价表现一直硬淨，按差饷物业估价署最新公布私人住宅楼价指数，最新楼价指数报384.8，较去年同期只是按年轻微回落3%而已。相信在息口持续低企下，业主持货成本相对较低，自然不用大幅减价求售，目前二手市场议价幅度仍然有限。