世道多变，疫情又再进一步变严重了，政府随即“加辣”，对楼市影响最大的辣招，相信是将限聚的人数维持在不超过2人。我们应该如何去看这个複杂的大局呢？笔者想在此分享。

　　市场的变化混杂了很多新的常态，其中因为疫情转趋严重，放盘的人其实有所增加，加上成交减少，楼价理应是下调才对，但是看回反映楼市的指数都录得上升，中原指数连升三周，贴近楼市最新成交时差只有两天内的“祥益屯门楼市呎价领先指数”竟也录得升幅，看回成交内容发现当中佔了约一半也是私楼的一线或优质屋苑的成交。

　　原来疫情下虽然令成交大减，但仅有的购买力皆去了追捧质素较高的单位，这是一种新的常态，极可能是乱世下楼市不跌反升的原因之一。

　　从报章所见，屯门御海湾的成交呎价有不少录得1.9万至2.1万元，显然在疫情之下，楼市在不同板块是有不同表现的，是一个平行时空。背后的原因在於，虽然有很多板块多了放盘，但因为放盘的人其实以换楼人士为主，而他们较大面积的换楼单位放盘量没有增加到。以屯门为例，600万至800万元的成交量较今年上半年为高，即是说有些板块的而且确是有上升的道理。

　　住宅保值能力强劲

　　同时又见到金管局前总裁任志刚最近的报道，他认为第三次金融风暴可能会出现，而美元亦可能会下跌，这个逻辑正好解释楼价可以在经济下滑情形之下上升的。以黄金为例，在美元逐渐不稳定的情形之下，现显著上升，而住宅楼市同样有这样的保值能力。

　　楼市在过去一年的天灾人祸之下，住宅楼价只跌了3%左右。另外美国宣布无限量宽到现在，港元跟随美元贬值约9%（根据美元指数），如果未来美元继续贬值，在联繫汇率之下，香港楼价显得愈来愈平。

　　总括来说，楼市在负面因素之下，只能微调，其实没有条件大跌。如果去到政治及疫情稍放缓的时候作出较大的升幅，亦是无可厚非的。