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楼市新态\楼市的期货与现货概念\祥益地产总裁 汪敦敬

2020-08-05 04:24:08大公报
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  图:本港大部分楼花均能準确做到预视效果\中通社

  最近屯门区两个优质的楼花销情十分理想,在第三波疫情下,算是有不错的成绩。市场受落之余,价钱亦相当理想,其中在报章你会看到一些每呎均价1.8572万元或最高价2.1万元的成交数据,但笔者见到屯门二手楼最近有实呎1.0461万元的海翠花园两房成交,而较优质的屋苑如聚康山莊最近有实呎1.2625万元成交。

  见到一二手呎价悬殊的情况,笔者想借楼花现象去分享一下期货和现货的理论,以给予看官作投资参考。

  在楼市来说,楼花算是期货,而交吉成交的二手楼算是现货了。期货价格都是一个预视的效应,对发展商来说,只是没有失真地去推演或伸延其楼盘,其实都是一个合情合理的行为。当然一个没有销售效应,纯粹一个成交效应的话,本来期货应该是比现货平一点才对,但是任何期货包括红酒投资车也好,只要有人相信未来更美好,其实就可以出现溢价成交了。

  大部分楼花都是能够準确地做到预视的效果,即是说两至三年后入伙的价格,在卖楼花的时候出现溢价,但在投资上来说,这未必是一个理想情况。二手楼在买了之后,如果大市楼价有升幅一定能够享受得到的,期货未到现货中间这段时间往往都是一手楼的升幅是少得多的,这是因为发展商在卖楼花的时候已推演预视去出售。但笔者只是在财技上的分析,买楼其实关乎很多的个人需求及喜好。

  屯门二手房价超平

  无可厚非的,有没有一些幸运的楼花去到入伙之后比当年预视更好呢?其实这些例子不多,但九龙站的凯旋门算是一个好例子。当年笔者买凯旋门的时候是买二手的,在落实了西九文娱康乐区的上限高度后,圆方商场刚好入伙,我见本区的价值大增,而价钱未反映到,於是就是出手的时候了。现在买屯门一手楼盘的价格进取,反映了不少人对前景仍然感到美好的,在期货价格高企,但是现货即屯门的二手楼反而因疫情而面对楼价微调的时候,我们可以很容易去理解现在是屯门二手私楼的超平时段。

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