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谈楼说按/退休人士如何申请按揭?(上)/中原按揭经纪董事总经理 王美凤

2020-08-17 04:24:13大公报
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  银行衡量按揭申请人的供款能力,较普遍以每月借款人的供款佔入息比率计算,即是计算每月债务还款额佔收入的比率是否超出上限规定。但退休人士已没有在职,未能提供按月收入证明,那是否没有办法可申请按揭?

  其实银行尚有另一款衡量供款能力的方式,主要以借款人的资产水平进行评估。

  根据金管局现行按揭措施,以资产水平基础申请住宅物业,可获银行批出之按揭成数较一般为低,最高仅为四成,若属於第二套房或以上之按揭贷款,按揭成数降至三成。

  以资产水平为基础的按揭申请较适合一些拥有丰厚资产但却未能提供每月入息证明的人,但需留意这种评估方式的审批要求颇高,亦并非所有银行均会接纳以资产水平申请按揭。

  事实上,最近有银行楼按取态较前保守,亦已暂停接受此类按揭申请,申请人可先找按揭转介公司协助了解详情。

  抵押成数视乎素质

  银行以资产水平审批按揭的準则不尽相同,但普遍会以资产淨值作为审批基础,资产淨值(net assets)指持有之资产总值减去负债的淨额,一般而言,借款人需要证明其拥有的资产淨值不少於申请新造按揭物业的楼价全数。

  可纳入计算的资产类别包括现金存款、股票、债券、基金、物业、车位等,但当中有部分类别的资产价值需要打折扣后方可纳入计算,银行之间的计算方法亦有所不同,现金存款一般可获100%纳入资产值,但对於股票或基金类别,银行一般要求打折扣。例如有部分银行仅接纳有关资产市值之50%,亦有银行接纳这类金融资产以市值100%计算,视乎质素而定。

  港人爱买砖头,物业或车位价值亦可作为资产值申请按揭,但大部分银行只可按有关估值之50%纳入资产值,若果有关物业尚有按揭未清还,可计算作资产值的金额便需扣减,下期再续。

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