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楼市新态\楼价下调不代表熊市\祥益地产总裁 汪敦敬

2020-09-02 04:24:07大公报
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  大家出街见到,不少店舖都关门甚至结业,而香港的民情,很多事情都会出现两批完全意见相反的人。楼市亦受这股气氛所影响,於是出现“天与地”,即成交破顶价和新低同时出现的市况。的而且确很多人看淡楼市,当然楼价是有跌的机会,但笔者认为这个概率不算太高,而更加不可能出现结构性下跌。起码住宅不可能大跌,香港住宅已经处於“龙市”,即是说在中国内地资金及政策为主导的情形之下,楼市不断去泡沫,所以只会出现“龙市一期”楼价上升及“龙市二期”楼价上升后调整的巩固阶段,楼价在去泡沫同时会拾级而上。

  住宅在过去十年都没有出现牛熊市,但是舖位就不同了,因为泡沫太多、法例监管相对住宅较少,所以舖位市场现在遭遇熊市,即是泡沫爆破后的大跌。加上很多人就只看一手楼销情,近期一手楼成交减少,2020年头七个月平均每月是1155宗,较2019年平均每月1759宗减少34%。很多人误以为一手楼成交减少当是楼价跌,却没有注意一手楼的楼价是屡创新高的。人们更是忽略了二手楼盘的成交量,二手成交量在2020年5月至7月平均4686宗,较1月份的2136宗成交增加1.2倍,如果对比过去十二个月平均3253宗则增加了44%。

  资金氾滥惠及地产

  楼价会大跌吗?笔者认为现在是一个清仓周期的尾声。当处於笋盘清仓的初期,成交的往往都是最优质的单位,而最后卖的就是质素较弱的单位。如此一来,你会发觉现在部分地区会有呎价下调的迹象,这未必等於楼价真正下跌。

  执笔的时候,最新香港的货币供应量M3再创新高,较上一个月升2.6%,达到15.53万亿港元。很多人说M3增加对楼市没有影响,因为相关资金并没有大量流入楼市。笔者同意这些资金进入楼市是较慢的,但问题就是大量资金亦会令到息口跌,业主的防守能力变得更强,以及银行积聚的资金最后都会泻出去的,只是因为疫情及政治气候还需要观察一段时间,因此银行借贷疲弱,这对市场来说是不可能长久的,最后银行也会因为资金氾滥而大举借贷。

  大举入市的人愈来愈多,楼市相信吉多凶少了。

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