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楼市新态/交投畅旺 楼市更健康\祥益地产总裁汪敦敬

2020-10-07 04:24:08大公报
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  图:近五个月本港二手成交量较去年6月至今年4月增五成/中通社

  楼市果然出现平行时空,即同一时空下新高价和较大幅减价成交同时出现。不过,很多人忽略了市场上各区其实也出现了新高价成交。平行时空发展到现在,基本上新高价成交较易找到,新低价成交不易发现,所谓楼市悲情往往关注的都是楼价降幅,香港人比较奇怪,悲情消息较多人追捧。但在楼市上来说,更多人忽略了成交量的大增,2019年6月至2020年4月平均每月二手住宅成交量是2856宗,2020年5月至9月平均每月约是4289宗,期内二手成交量增加了50%。

  成交量多了五成,这不是小数目。所以你会看到,本来楼价“企得硬淨”的楼市板块,成交量增加后楼价有明显升幅,甚至一些屋苑出现跳价情况。当然,每月逾4000宗二手成交仍然是小数目,在香港约170万个以上的可售单位市场来说,仍满足不了不同的板块,所以放盘量增加的板块就会容易出现价格微调,或者出现个别的减价个案,於是楼市便出现平行时空。除了喜欢看楼价升的人容易找到满足感,喜欢看楼价跌的人一样找到充分的个案,这是很特殊的社会情况。

  但笔者必须要提醒各位,有个别板块多了人放盘,并不是因为移民潮,因想移民或者看淡香港前景而卖楼离场的人,只佔市场5%以下的成交量。现在的市况并不是受移民潮影响的,市场个别板块放盘量增加其实是因为,特首林郑月娥在上年10月放宽了住宅自用的楼宇按揭,楼价1000万以下可借八成,800万以下可借九成,的而且确提高了很多人的换楼机会,所以细单位放盘量增加了,因此个别区域选择增加的关係,令400万至500万买到的楼盘是比以前更优质。

  上车置业机会增多

  当然,亦如之前所料,业主换楼板块的放盘量就会更少了,价格亦会偏向上。换楼板块得到畅旺的成交,不单只屯门及天水围区,其他区都存在,所以消费者不应该人云亦云,应该针对自己需要的板块去做数据研究。总之市场定律就是,选择增加的板块楼价容易微调,选择减少的板块楼价就会容易上升。

  今次的结构性和过去数十年的楼市都有很大不同,这个板块楼价下跌不是因为多了人“唔掂”去卖楼,相反是因为多了人“掂”开心去换楼。即是说,有关板块的调整不会令到楼市愈来愈弱,而会令到楼市愈来愈强壮,因为这个变化令到上车的人多了,香港拥有资产的人多了。不单只本来上不到车的人多了上车置业的机会,而且原本拥有资产的人亦因为换楼令拥有资产的面积也加大了。

  香港楼市是不断变化的,不要因为期望与实际不符而错过了适合自己的置业机会。

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