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谈楼说按\善用加按 投资车位有法

2020-10-26 04:24:00大公报
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  上期专栏(10月12日)提及独立车位的按揭成数已由高达四成上调至五成,但投资车位买家需要注意一点,若然已持有按揭物业在身,再购买车位申请按揭上会,车位便已属於第二套房按揭。在现行措施下,该车位的按揭成数需降低一成,即按揭成数降回至高达四成,上会首期将会明显增加。

  而车位按揭在审批方面,借款人的供款佔入息比率及压力测试要求基本上与住宅按揭相同。但要留意,若果借款人本身已有按揭,例如自置物业仍有按揭在身,碍於车位已属二套房按揭,入息要求便需提高,每月总供款佔入息比率上限由50%下调至40%,并需通过按息加3厘之压力测试,压力测试下之供款佔入息比率由60%调低至50%,车位买家如需上会,入市前宜先计算首期负担及供款能力。

  车位按揭息率较逊於住宅,现时实际息率介乎2.6厘至3.5厘,银行之间批出之车位按息差幅颇大,当中视乎贷款金额,例如百多万之车位按揭额仅达数十万,尤其不足50万贷款额之车位按息相对较逊。

  其实,车位按揭成数是有方法提高的、按息及年期亦有方法改善,买家若购置自用物业时连同车位以连契形式申请按揭贷款,银行可就物业连同车位批出一致的按揭条款。

  换句话说,连同自用物业的车位按揭成数可高达六成,若成交价不超於1000万,更可申请按揭保险计劃享有高成数按揭,按息享有拆息按揭低息水平,现时约为1.8%,按揭年期更长达30年。

  独立车位的按揭成数仍低於住宅,按揭息率亦较高,买家可考虑索性以物业套现资金方式购置车位,若物业估值之水位足够,加按套现出来之资金便可直接用作支付全数车位价格,而无需承造车位按揭。楼价於十年间升幅逾倍,以一个十年前以600万元购入之单位为例,目前楼价升值至1300万元,加按后最高按揭额高达650万元,减去按揭余额260万元后,尚有足够水位可套现资金达390万元购买车位。此做法亦无需担心车位成了二套房按揭衍生之问题。

  中原按揭经纪董事总经理 王美凤

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