上期（10月19日）专栏提到，自新按保计劃推出后，选用按揭保险计劃的按揭贷款比例出现“爆炸性”的突破，笔者相信新按保计劃除了帮助“上车客／换楼客”以较低的首期置业外，促进楼市交投。

　　事实上，香港楼价於过去十数年已升值不少，今年香港更蝉联“全球房价最高城市”榜首，现时千万元的物业已非属“豪宅”级别，因大部分较大户型的单位楼价动辄过千万元，如换楼客随着生活质素提升，或因家庭计劃而“细屋搬大屋”，便需要储备更多的首期。

　　根据美联物业房地产数据及研究中心综合以及土地註册处数据显示，在今年首九个月二手住宅註册量中，除了逾600万元至1000万元类别的二手註册录得升幅（受惠於新按保计劃），其他价格的註册宗数均按年下跌，600万元或以下物业按年跌近一成；逾2000万元物业跌约两成；反观逾1000万至2000万元物业，只录得约6.6%的轻微跌幅。

　　从以上数据可见，现时仍有一批换楼人士支撑着1000万至2000万元物业，虽然近年楼按气氛反覆偏软，但换楼市场仍有一定的需求。根据现时金管局的措施，1000万元或以上的物业最高承造五成按揭，即首期最少要500万元。

　　笔者建议政府时移势易，随楼市偏软时考虑放宽高成数按揭的楼价上限，将1000万至2000万元的物业的按揭成数上限，由现时的五成增加至七成，以释放换楼客以原有楼价较低的单位予“上车客”，启动换楼市场及增加市场交投。

　　建议放宽压力测试

　　另外，全球低息环境持续，美联储更暗示至2023年前亦不会加息。在全球“零息时代”的大环境下，虽然失业率高企，但银行现时对申请按揭之人士有严谨的审批準则，而入市买家大多以自用为主，因此笔者认为加息三厘的压力测试可有考虑调整的空间，建议可逐步降低压力测试的基準。

　　试以1500万元单位为例，如承造五成按揭，贷款年期30年，实际息率为2.5厘，以现时的压力测试下，供款人的入息要求需达至7.0974万元，如放宽压力测试要求至两厘，月入要求可降至6.3336万元；如压力测试放宽至一厘，月入要求可降至5.6131万元。相信放宽压力测试的基準可降低置业门槛，以增加市民入市及换楼机会，当然入市前仍须衡量与评估自身的财务及资金状况才作决定。