在市场去向方面，人们往往只将注意力放在争拗楼价是升还是跌，没有留意到不同板块的表现根本不一样。政府和市民大多数都没有关心，究竟“楼市辣招”令到不同板块出现了什麼不同的变化？这些不同的变化其实就等於回报和风险不同。在收穫不同的情形之下，社会上的财富分配亦不一致。

　　香港的楼市辣招虽然表面上是追随内地的宏观调控，也令香港金融市场结构更加稳健，尤其是在贷存比率方面，但是香港楼市辣招在多年僵化下产生了副作用，并没有推动更完善的财富分配。

　　2019年之前的楼市辣招限制了只有楼价400万或以下的住宅才可借九成按揭，购买力自然集中在400万元以下，我们叫“Lump Sum效应”，即是说400万元以下的楼价升幅是远高於其他板块的。很多人因为当时400万以上至600万只可借八成，600万元以上至800多万元可借六成，因而换不到楼，不少人因此帮下一代去买细单位，於是换楼购买力就转嫁聚焦在细单位板块上了。

　　直至去年10月行政长官林郑月娥在施政报告宣布放宽了首置按揭，800万元或以下可借九成按揭，800万以上至1000万元可借八成，从此换楼板块可重新启动，寂静多年的板块成交大增，而细单位放盘量也大增。笔者认为是相当健康的，整体楼价没有因为放盘量大增而下调，放盘量的增幅和成交量的大增同样都是30%至50%左右，数据都是脗合的。

　　但同样在新规则之下，不同板块有不同表现出现。放盘量同样集中在细单位上，细单位业主的换楼对象是大单位，尤其是600万至1000万元的楼盘增加量相对减少，400万元以下Lump Sum效应开始消失，购买力亦由以前聚焦点上移到800万至1000万元板块，即是说这是一个新版本的Lump Sum效应。

　　我们看到屯门及天水围区的换楼成交佔了六成以上，在某种角度来说社会是比以前公平了的，因为上车盘比以前平了。可以说，这是个德政。

　　800万至1000万元成为了最新的Lump Sum板块，但也因为超过1000万元只可以借到五成，有关板块的业主因为难以换楼，所以放盘量自然少。如果不想该板块出现不正常升幅，笔者建议将1000万以上至1500万元的换楼按揭增加到七成，1500万以上至2500万元就增加到六成，这样有序地慢慢地增加成数，就不会製造到一个樽颈的Lump Sum地带，反而可以令到800万至1000万元的放盘量如之前细单位般大增。

　　楼市问题并不难解决，香港有超过170万个可售住宅单位，只要合适管理好的供求，我们的而且确是可以在几年内达到供求平衡。