究竟何谓“刚性需求”，或许不同人会有不同的演绎。根据政府的讲法，儘管过去一年整体楼价已稍稍回落，但港人供楼负担比率却逆市上升，反映市民置业仍属於刚性需求，即使供楼供得辛苦，仍然有不少港人愿意入市买楼，市民对拥有自置居所的需求相当大。

　　港人供楼负担比率持续处於高位早已是不争的事实，最令人意想不到是即使楼价回落，置业负担仍然持续上升，根据政府最新发表上季经济报告，期内市民置业负担指数，即市民按揭供款相对住户入息中位数仍处於77%，较二季度的76%微升的同时，更较去年同期的73%显著增加四个百分点。

　　即使楼价有所回落，但市民供楼负担反而逆市上升，最关键的因素在於市民收入下跌幅度，比起楼价跌幅还要大。按政府统计处综合住户统计调查，今年三季度所有住宅家庭入息中位数只有2.62万元，虽较今年二季度的2.55万元稍微回升，但却较去年同期的2.86万元显著回落约8.4%，因应家庭入息中位数减少幅度比楼价跌幅大，市民供楼负担自然相对上升。

　　刚性需求某程度而言，是指市场对住屋需求殷切。笔者过去已分析过，一段长时间的刚性需求，实际上已变成“实质需求”（实需），在经济学的理论来说，“刚需”即是指买家以至租客对楼宇有自住性需要，有关需求缺乏弹性，即使供得辛苦，市场住屋需求仍然未有减少。当中包括新婚夫妇需要单位自住，换楼客需要改善居住环境，新生婴儿的家庭急需较大单位居住，以至分支家庭的住屋需求。

　　目前整体住宅的楼价水平，仍处於历史高位，按差估署的全港私人住宅楼价指数，最新整体住宅楼价仍较1997年的高峰高出1.2倍。楼价处於高位，市民供楼负担自然“吃力”，但大家亦需明白，有关置业负担指数只可作为参考之用。

　　即使供楼负担逆市增加，但整体而言，今年一、二手交投仍然活跃，上月一手新盘销售更突破2600伙，创自去年3月以来的二十个月新高。虽然今年整体一手交投仍较去年同期有所回落，但同时间整体二手市场仍维持活跃，今年至今，整体二手註册量已达至4.3万宗，预计全年二手交投约达4.7万宗，较去年全年约4.12万宗，逆市增加14%，反映市场需求殷切，部分二手购买力从一手转投二手。整体而言，即使在疫情下今年总体住宅成交量仍然与去年相若，置业负担增加，亦无阻市民入市。